济南住房保障探询：房源将从何而来？

　　统计数据表明，在过去几年中，凡是没有经济适用房建设计划的城市，房价涨幅要较快些。一业内人士通过对国内几大城市房价走势作了一番研究后认为，上海2002年下半年至2005年一季度房价飞涨，与其不重视社会保障性质的经济适用住房建设有着直接关系。再如2005年北京市调整经济适用住房销售政策，不再面向社会销售，而转为定向销售给重大工程拆迁户等，这一年北京房价加速上涨。 

　　9月7日，酝酿已久的《济南市经济实用住房管理办法》、《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》开始施行的第7天，济南市城市低收入家庭认定办法出台的第3天，济南市首个经济适用住房项目――中华世纪城进行定价听证，即将进入实质性申购阶段。

　　此前的8月30日，济南市首个棚改项目――五里沟发祥巷片区完成拆迁。全市共有17个棚改项目进入实质性运作阶段，占项目总量的50%以上。

　　“3年基本完成旧城区棚改”、“3年投资10亿元，解决6万户低收入家庭住房困难问题”，根据这样的目标，济南市住房保障体系正在加速构筑。

　　3年6万户住房解困

　　8月22日，济南市提出3年解决6万户低收入家庭住房困难问题。这一承诺如何兑现？济南市房管局住房保障处处长王秉刚向记者介绍：“经适房和实物配租大概是2万户，棚改15000户，剩下的两万多户享受租金补贴。”

　　济南市今年计划开工建设经济适用房81万平方米，实际上，现在确定的5个经适房项目已经超出了这一数字。

　　其中，世纪中华城一期7万平方米660套经适房即将出售，二期工程8万平方米年底前也将开工建设。泺口项目3个小区已基本建成，可提供近千套住房，预计年底前可推出。位于长清区的2个经适房项目已开工16万平方米，预期明年下半年可完成建设，提供住房1300余套，全部规划实施完毕可达4880余套。位于市中区的文庄项目刚刚完成前期立项等基础性工作，年底前将开工建设，目前规划建设25万平方米约4000套住房。

　　据了解，济南市房管局仍在考虑新的经适房项目建设，省城东部一处经适房项目正在选址。

　　在廉租房方面，济南2005年建立了廉租房保障体系，今年新调整的办法又引入了实物配租，实物配租今年将惠及500个家庭。配租房源从哪里来？王秉刚告诉记者，他们现已从各开发公司协调了200多套住房，将由政府一次性协议收购，用作廉租房。“面积基本都在五六十平方米，房源比较分散，更方便居民使用。”

　　此外，泺口项目中也将提供300套左右的廉租房。“根据需要，其他的经适房项目中也可以调配一定的房源用于廉租房。”

　　对济南5000户“双困”（经济困难、住房困难）家庭，如何做到应保尽保？据了解，除了济南市原有的廉租房保障体系覆盖近2000户、今年实物配租500户，其他的将通过租金补贴方式得到保障。

　　建好还要管好

　　对住房保障体系建设，山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授建议，济南应成立“住房保障局”，把现在分散在各个部门的房源建设、低收入家庭认定、入住后的管理、退出流转等职能统一管理和使用，为住房保障体系建设提供强力组织保障。

　　在资金保障上，济南市政府表示，“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理使用费用后，要全部用于廉租房建设；确保土地出让净收益用于廉租房保障资金的比例不低于10%。3年内，政府投入保障性住房建设的资金将超过10亿元。”程道平认为，如此庞大的资金，应该成立专门的住房保障基金会或基金管理中心来管理，并考虑向社会募捐。

　　“经济适用房、廉租房要建好，也要管好。”他说。小到一个小区的物业管理，大到整个经济适用房、廉租房的管理机制、退出流转机制，都应专门立课题进行深入研究。一旦管理不善，“保障房”可能成了无底洞，永远也保障不完。

　　“这是整个城市的管理水平的体现。”程道平说，比如房管局要做好档案和信息系统，便于查询、及时回购、清理。收入认定过程中，民政、地税、工商、银行等需要密切配合才能保证信息翔实准确。

　　记者从济南市房管局了解到，关于经适房用材用料等建设标准以及交易、流转等相关政策，目前正在研究制定中。

　　居民要量力而行

　　“经适房还能再便宜吗？”9月8日房管局召开的专项咨询会上，不少居民对中华世纪城2242元/平方米的基价嫌贵。据济南市有关方面介绍，济南在经适房建设中，不仅按国家规定免去了土地出让金，还对一些应减半征收的税费进行了全部免除，更多地让利于民。

　　“经适房的价格只能和同地段商品房进行比较，一般约能便宜20%-30%，并不像居民所想得有那么大的价格下降空间。除非地段的差异，比如长清的经适房可能比此次发售的中华世纪城便宜一些；但像有些居民所说的只考虑建筑建设成本卖‘七八百块钱一平方’是不可能的。”

　　“在政府尽力的同时，希望困难家庭也不要把目光全放在购房上。”由于许多困难家庭没有积蓄、收入也仅够应付日常开销，对于这部分家庭，市房管局建议“多考虑廉租房”。

　　为完善住房保障体系，扩大覆盖面，今年，济南市廉租房政策进行了较大调整。不仅将低收入家庭纳入保障范围，提供每人每月每平方米9元的租金补贴，最低收入家庭也相应由每平方米9.2元提高到11元，保障的使用面积也由10平方米提高到12平方米。

　　记者按此算了一笔账：以一个3口之家为例，若属于低收入家庭，该家庭每月可领取租金补贴为：9×12×3=324元，这个补贴数额，在济南非核心地段，租一个40平方米的房子基本够用了。

　　有关人士认为，住房保障体系的完善还有相当的路要走，政府和市民还要有一个适应和相互理解的过程。