济南：房屋“养老金”，到底该咋用？

    　　这是某小区物业公布的维修费用表。记者　徐静　摄

　　业主在购房时，需要缴纳购房款3％的住宅共用部位、共用设施设备维修基金，一个小区的维修基金可能成百上千万元。但平时，这些钱用不到，业主缴纳后也少有关心。近来，受夏季暴雨的影响，一些小区的共用设施设备要进行大规模维修，使用维修基金的事也提上了日程。

　　物业想“动”维修基金部分业主连连摇头

　　前段时间，济南东北部的上海花园小区一栋楼内的电梯被雨水浸泡，出了故障。物业检查后说，电梯需要大修，得花近两万元，建议使用住房维修基金的利息，不够的部分物业先垫付，然后再向业主收取。物业就此方案上门征集业主签名，但遭到一些业主反对。有的业主说，日常维护本就是物业应该做的，业主交的物业费里就包含了这些费用，为何还要动用维修基金？

　　济南东部一大型小区遇到了同样问题，在暴雨中，小区的车库被淹，造成水泵、线路等毁坏，现在要进行维修，物业列出了详细的维修费用表，需要九万多元，因而决定动用维修基金。随后，物业开始挨个上业主家征集签名，但进展也不顺利，很多人拒签。

　　该小区一位业主对记者说，物业对小区管理的账务并不公开，所以暴雨后的设备损坏应不应该动用维修基金“我们不清楚，而且别的小区只是动用维修基金的利息，我们为什么要动用本金”？

　　记者在一些小区调查发现，许多业主对住房维修基金知之甚少，交了多少、交给谁了，谁来管理，怎么使用很少有人能说上来。一位业主说，从没见物业公布过维修基金的缴纳、使用情况。

　　北京华特物业管理发展有限公司山东分公司副总经理于涛在接受采访时表示，缴纳维修基金不超过10年，大规模的收取也就是近五六年的事，房屋、共用设施设备还到不了需要大修的程度，因而实践中很少遇到动用维修基金的问题。但随着时间的推移和一些灾害事故的发生，维修基金的使用会越来越多。

　　延伸调查

　　有的开发商挪用　有的业主不缴纳

　　维修基金监管有“真空”

　　现实中，维修基金监管存在两大问题。一是开发商的挪用问题。2003年，济南西部一小区的业委会成立后，去房管局查询，发现开发商没把维修基金交过去，便去向开发商索要，结果发现开发商将维修基金挪用，在其他地方开发项目。

　　济南市人大代表傅强指出，开发商挪用维修基金并不少见。在将业主的维修基金收上来后，一部分开发商不向房管局移交，挪作他用。郝纪勇律师指出，对此，业主缺少有效监督手段，对开发商也没有有效的制裁手段。挪用维修基金既不是“挪用公款罪”，也构不成“挪用单位资金罪”，因为维修基金是归业主所有，更倾向于民事纠纷。

　　另一个问题是部分业主缴纳，部分业主不缴纳。日前，经十路上一写字楼张贴通知，让没有缴纳维修基金的业主尽快缴纳。一个业主说，把钱交给物业还不如自己保管。郝律师指出，对于不缴纳维修基金的业主，尚无有力的制裁措施，这对守法的已经缴纳维修基金的业主而言不公平。这些问题都有待完善立法来解决。

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　　维修基金该咋使

　　个人缴纳部分只能动用利息

　　刚刚修改的《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修基金，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。

　　什么情况下能动用维修基金？维修基金是用于对“房屋共用部位、共用设施设备”维修的。通俗地说，除了自己房子内的都是共用部位，大致包括房屋的本体、共有墙面、顶棚、梁柱、小区院落等，还有各种管线、排水设施、电力系统、智能化系统（如电子单元门）、消防设备、电梯、监控设备等。

　　但并不是任何维修都能使用维修基金。济南市相关法规规定，只有在“保修期满后的中修、大修、更新、改造工程”才可使用维修基金。一般来说，主要硬件的更换属于中修，小修的费用一般包括在物业费内，不能用维修基金。

　　济南市房管局物管处负责人表示，济南的维修基金还不允许交给物业公司代管。当需要动用维修基金时，必须经业主大会同意，由业委会或受委托的物业公司到房管局申请，房管局会予以审核。而且，个人缴纳的维修基金只能动用利息，不能动用本金。