经济观察:如何理性看待当前房地产市场

国家“住房新政”的出台，适逢房地产价格进入新一轮上升通道。（资料图片）

　　7.5%，这是国家发改委最近公布的7月份全国70个大中城市房价增幅。巍巍房价，高处不胜寒。8月份的全国城市住房工作会议，就是要落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。人们注意到，国家“住房新政”的出台，适逢房地产价格进入新一轮上升通道。步步升高的房价背后有哪些因素？我们该如何理性看待当前的房地产市场？

　　 房价普涨四大动向

　　 5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……当这些数据排列在一起时，人们就会强烈地感到房价攀升之速。对比分析今年前7个月数据发现，当前房价运行中的新动向凸现：

　　 ―――全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。1至4月，房价还在5%至6%之间徘徊，进入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新关口。大多数民众所必需消费的普通住房，售价涨势更为惊人。5月份同比大涨7.2%，环比高涨0.9%；6月份同比涨7.7%，环比涨1.0%；7月份同比涨8.1%，环比涨1.4%。

　　 ―――中西部“狂飙突进”，调控压力陡增。此前房价温和的中西部地区现在加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。像广西北海这样的城市，在今年前7个月中，竟有5个月领涨全国。而在6月新建商品住房售价环比涨幅较高的城市中，中西部占了3个。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部城市扩散。

　　 ―――东部房价强烈弹升，调控效果遭蚕食。6月份，位居长三角地区的南京、宁波、杭州房屋销售价同比上涨11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排队买房的“抢购”景象在沉寂了一段时间后，眼下又开始重现。深圳则是东部城市房价反弹的一个缩影：连续17个月同比涨幅超过10%，6月份达15.9%。

　　 ―――行情淡季不淡，楼市的季节性规律被颠覆。六、七月份历来是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温。全国新房价格涨幅6月份反比5月份高出0.8个百分点，7月份比6月份高出0.7个百分点。70个大中城市中，7月份涨幅超过12%的城市就有7个。

　　 可以说，无论是整体还是局部、是补涨还是反弹，全国房价已进入新一轮上行通道。

　　“三个火枪手”推高房价

　　 究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升？我们可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

　　 首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%。

　　 除绝对供给不足外，还存在有效供给失衡的问题。上海楼市的重新“发烧”正是缘于内外环区域新房供应不足，优质楼盘时常出现排队抢房现象，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。可见，有效房源供给不足同样会带动整体房价上涨。

　　 地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。长三角一些城市，近来住宅楼地价频频越过万元/平方米大关。“羊毛出在羊身上”，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　 “炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节升高。一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。这进一步烘托、放大了供求紧张关系，为房价上涨火上浇油。

　　 除开发商、二手房中介之外，投机者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。投机者主要是利用信贷杠杆“四两拨千斤”，两到三成的首付是自己的，七八成的房款都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过一两年。银河证券首席经济学家左小蕾指出，在银行信贷支持下，用前期的房产循环抵押贷款的方式，使这种无限需求得到低成本投资，从而将房价越推越高。

　　“住房新政”：保障的归保障，市场的归市场

　　 8月30日，在介绍24号文和全国城市住房工作会议情况的国务院新闻发布会上，建设部副部长齐骥谈到下一步宏观调控时指出，要继续抓好国务院关于房地产市场调控政策的落实，在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，重点抓好住房供应结构调整、调控和引导住房需求、打击房地产市场违法违规行为等工作。显然，住房保障工作是下一步宏观调控的重头戏。

　　 上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，24号文和全国城市住房工作会议表明，房地产调控将从以价格为主转向以保障为主，从面向中低收入人群转向先着重解决低收入人群的住房问题。

　　 1998年住房制度改革以来，大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的实惠。由于住房保障体系的“亏欠”，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被迫裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。

　　 眼下，我国在住房制度安排上已出现喜人的改变。这次“房改”确立了二元管理、三分需求的体制，市场与行政的诸种关系梳理得更顺了：保障的归保障，市场的归市场。

　　 所谓二元管理，即界定政府和市场“边界”，住房保障与市场分离。政府更多地把责任、精力放在保障性工作上，提供、配置、监管保障性住房；而对于市场化商品房，则尽量减少行政干预，主要由市场配置。

　　 所谓三分需求，就是将安居、改善、投资这三个住房消费群体区别对待，使其各有所归。政府保障的对象是低收入者的安居型需求，通过保障房来解决他们的住房问题。中等收入者改善住房问题则可以通过双限房政策得到解决。而对于投资型需求，则任其进入商品房市场去解决。

　　 当保障房供应量增加到一定程度，此前被挤入商品房市场中的低收入群体的刚性需求就会从市场分流出来，供求比会随之发生变化，商品房市场的房价也会趋于平稳。这时，那些改善型需求群体通过自身的努力到市场上去满足自身的需求也成为可能。

　　 这样一个安居、改善、投资需求各有满足渠道的多层次楼市，才可能是一个良性的楼市。这样的住房制度性安排诞生之日也应是高房价困扰下的房地产僵局破解之时。（徐寿松）