二手房贷紧缩信号频传 次贷危机敲警钟

　　“建行江苏分行提高二手房贷款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房贷款业务”，“南京住房公积金暂停二次贷款”，“浙江住房公积金库存告急收紧放贷”……

　　8月下旬以来，部分银行相继出台紧缩房贷的政策，频频敲打着购房者的心脏。随着我国进入加息通道，购房者还贷成本不断增加。持续攀升的房价、短期剧增的住房信贷，都意味着银行金融风险的逐步放大。美国次级抵押贷款危机恰恰在此时敲响了警钟，房贷坏账危机离我们有多远？

　　二手房贷紧缩信号频传

　　日前，即将新婚的李燕看中一套总价近80万元的二手房，但当她到银行咨询贷款事宜时，才发现银行已经悄然对二手房贷款收紧了“钱袋子”。根据建设银行南京分行的最新规定，二手房贷款已经一律暂停受理。

　　其实早在8月中旬，一份收紧个人房贷的规定就在建设银行江苏分行内部传阅。据透露的有关规定要求：除了在业内率先将二手房贷款首付比例提高至40%，住房贷款将只能用于购买普通自住房，停止办理第二套住房贷款；提高贷款人资质标准，借款人仅限于优质客户，即国家机关公务员、科教文卫系统的正式员工及金融从业正式人员，电力、通信、烟草等垄断行业副科级以上正式员工，贷款人还款与收入比应控制在50%以下，对外地流动人口停止办理住房贷款；二手房使用年限超过20年、房屋建筑面积小于50平方米的，不得发放贷款。

　　对二手房贷款严格限制的远不止建行一家。招商银行南京分行已停止办理一切房改房贷款业务；个人申请二手房贷款，所购房产必须先经过资产评估，原则上使用年限不超过15年，面积在60平方米以上，并指定了首佳、国衡、苏信、金诚等7家评估公司。深圳发展银行南京分行的业务员也表示，他们已对部分板块的房改房停止办理贷款业务。

　　记者从一些房产中介了解到，早在几个月以前，购买小面积二手房的市民就遭遇了“贷款难”，其中甚至包括一些精装修的单身公寓。南京江宁地区30至50平方米的次新商品房，银行都“惜贷”，往往要连跑三五家银行才办得下来。有的银行今天说好能贷，第二天又办不下来。

　　就在业界猜测住房信贷政策的下一步走向时，8月28日，南京住房公积金管理中心下发通知，规定从9月1日起，对住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原来的0.3调整为0.2；曾经办理过住房公积金贷款的，暂不批准第二次公积金贷款申请，夫妻双方只要有一方曾办理过住房公积金贷款的，再次购房也暂不办理公积金贷款。

　　二手房市场已受影响

　　尽管除了建行以外，尚没有哪家银行完全关闭二手房贷款闸门。但“信贷紧缩”的信号已经对敏感的二手房市场产生影响，不少原本持房待涨的投资客担心政策风险，加快脱手变现。

　　根据南京网上房地产的数据，8月下旬南京全市二手住宅成交量达到1749套，比中旬增长了44%。房产中介“我爱我家”的统计也显示，8月下旬的房源挂牌量比上月同期有40%左右的上升。

　　据南京House365二手房频道总监单伟介绍，8月下旬在该网站挂牌的二手房源呈直线上升趋势，几乎每天增加100余套。“各大银行对二手房贷款限制趋紧，很多市民担心以后贷不到款或者首付再提高，部分购房需求提前释放；而投资者也担心夜长梦多，急于抛售变现。这造成了短时间内二手房交易量迅速放大。”

　　中原地产交易服务中心经理王巍巍认为，如果二手房贷款进一步紧缩，可能会导致二手房价格回落。在二手房贷款趋紧的情况下，一些迫切需要解决自住需求的购房者不得不转向一手房市场，可能进一步刺激新房价格上涨。

　　江苏华泰证券行业研究员张驰飞说：“央行今年已4次加息，加上未来楼市保障性住房的建设和供给，一些市民观望的心态加重，房价涨幅将趋于平缓”。

　　一项“年内第四次加息是否会影响您的购房计划”的调查显示，54.1%的消费者因为屡次加息而有暂缓购房的考虑。尤其是目前房产需求不是非常迫切的购房者中，有26.7%的消费者选择“推迟一年买房”，有6.7%的消费者选择“推迟半年买房”，有20.7%的消费者选择“取消买房计划”。

　　美次级债危机敲警钟

　　记者发现，部分银行对房贷的限制，主要还是基于在当前房价不断走高的背景下，对贷款人偿付能力的担忧。当下美国发生的次级抵押贷款危机，更促使各家银行进一步加强了风险控制。

　　去年以来，我国各大城市房地产价格出现了较快增长，二手房价格亦水涨船高，不少地段一年内上涨幅度超过50%。这意味着，银行风险大大增加。根据央行上海总部统计，2007年6月份上海中资商业银行个人住房贷款新增达45.5亿元，环比增幅达429%；7月份又大幅增加58.7亿元。住房信贷短期内大幅增长，房地产市场和银行酝酿的风险令人担忧。

　　而二手房一般都经过了一轮或多轮炒作，房价已经被推到相当高度，其按揭贷款因此被银行作为限制重点。墨子不动产总经理王小军说：“尤其是面积小、年代老的房改房，其购买者一般经济状况和还款能力较差，类似于美国的次级抵押贷款人群，因此最早成为银行压缩房贷的对象。”

　　今年以来，央行已经连续4次加息，购房者还贷压力不断增加。如果房价下跌，炒房者资金链断裂，银行就可能面临坏账风险。上海银监局统计显示，在宏观调控影响下，2006年年中上海楼市一度出现低迷现象。当年9月末，上海房贷违约客户超过了1万人，中资银行房贷的平均不良率也从2004年的0.1%左右，上升到0.86%。另一方面，今年以来，央行已6次上调存款准备金率，从9%调整到12%，加上首期6000亿元特别国债的发行，银行流动性大大减少，部分银行可用贷款额度已相当紧张。而居民储蓄持续不断向基金、股市分流，也让银行不得不控制放贷规模。

　　“银行加强对贷款人资质以及贷款用途等审查，是审慎而必要的，房贷调控也的确是当前房地产市场调控的一个重要工具。”银河证券上海总部研究员任承德说，“但同时需要指出的是，如果不加分析地对二手房贷款进行严格限制，受伤的恰恰是那些为了改善居住条件而又无力购买高价新房的中低收入家庭。”