评论:别让“建筑总面积”影响业主权利

　　日前，根据《物权法》的有关规定，《物业管理条例》进行了部分修改。

　　本次修改，笔者注意到一个问题，新修改的《物业管理条例》第十二条第三款规定，“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项（即决定筹集和使用维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　这也就是说，要是一个社区想使用建筑的维修基金，就要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；而对于解聘、选聘物业服务企业等事项，就不再需要按旧的《物业管理条例》所规定的“全体业主所持投票权2/3以上通过”，而只需要经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　此规定有什么进步的地方呢？众所周知，前期物业公司和开发商的连襟关系或是“父子”关系，一直让业主苦恼。在实践中，无论前期物业多么的飞扬跋扈，无论开发商怎样的欠缴物业费和私搭滥建，无论业主们多么智慧多么富豪，前期物业就像楔子一样牢牢地钉在小区里，想要更换物业，需要这个小区里有投票权的2/3以上的业主同意。而事实上，很多的开发商也就是大业主常常会保留1/3的房子只租不卖，这样，小业主就怎么也达不到2/3以上，更换物业公司就变得遥遥无期。

　　现在，根据新条例，解聘物业终于不用2/3以上的业主同意，只要面积和人数双过半就可以了，这无疑方便了业主行使权利。这是新条例值得肯定的地方。

　　不过，仅仅有这些进步还不够，笔者认为，此条款对于面积比例的规定，并不合理。

　　新条例规定的面积比例，是这样描述的：“专有部分占建筑物总面积”。专有部分就是单个业主房产证上的不包括公摊面积的那一部分；建筑物总面积就是包括所有的配套设施和公共部分，然后再加上专有部分的那些面积。

　　那么，这样的规定，会出现什么问题呢？可以设想，如果一个小区的公摊面积，即新条例中规定的“共有部分”比较大的话，就会出现占业主总数三分之二以上的业主占有的专有部分，达不到建筑物总面积的三分之二，这就不符合新条例规定的面积加人数的决定方式，就会出现小区大多数业主都同意的事儿，但按照法规却无法决定的尴尬局面。

　　我们举例说明一下：一个小区300名业主，总建筑面积3万平方米，专有部分1万平方米(也就是这个小区的共有面积是2万平方米)，这个小区的业主如果打算使用建筑物及其附属设施的维修资金，按照新条例的规定，假设这个小区的300名业主都同意使用维修基金，人数肯定没有问题，但还需要专有部分占建筑物总面积的2/3以上的业主同意，而这个小区因为共有面积过多，所有业主的专有部分加起来也不过是1/3而已。这就出现了上面所说的尴尬现象。

　　解决这个问题，笔者有个建议：我们能否把“分母”设计的更合理一些呢？分母如果不是建筑物的总面积，而是专有部分的总面积，是不是更加科学合理一些呢？（北京律师 秦兵）