购房换房炒房 出手前算算怎样才合适？

　　面对部分地区银行住房商业贷款首付比例上升，国家对于房地产业调控预期增加，那些有买房需求的人应该怎样应对呢？

　　案例一：新婚购房

　　26岁的王先生月薪5000元，工作稳定，今年将与女友结婚并打算于近期购置新房，双方存款近18万元。

　　面对这样的情况，建行山东济宁分行高端客户部理财经理张汝洁表示，传统观念使得新婚的小夫妻一般更愿意买“一手新房”，但由于资金量有限，因此在选房时会购买地处非黄金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年轻人大多注重生活质量，不希望有过重的房贷压力，因此在运用“自身存款＋父母后援”组成的首付款后，以家庭月收入50%用于还贷比较合适。

　　以上海莘庄地区为例，两房80平方米价格约90万元，30%的首付款意味着双方父母须支援小夫妻9万元。9月1日起由于住房公积金贷款额度上限的上调，使得像王先生这样的的一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷到50万元(40万普通公积金+10万元补充公积金)，而剩余的13万元则可用商业贷款。

　　今年四次加息后，5-30年的住房公积金贷款利率上调到5.04%，而同期的商业贷款则为7.56%，85%优惠利率下限则为6.426%。因此在本例中若20年期，“50万住房公积金+13万商业贷款”月供款0.43万元(等额本息)，63万商业贷款每月则须还贷0.47万元(等额本息)。

　　案例二：换房

　　33岁的张先生在机关事业单位工作，其妻苏女士33岁，公司白领，夫妻俩想把父母接来同住，因此决定换房，准备将现在的85平方米的住房换成一套140平方米可以两代人入住的大房子。夫妻俩月收入超过12000元，经过多年的积累，家庭存款也有近50万。

　　抛开其他因素，对于换房者而言，由于手头上有一套用于自住的现房，因此他们的购房压力相对较小。

　　张汝洁向《钱沿周刊》分析道：“对于现有住房的处理可分为两种方法。第一种可将现有住房卖掉后将其作为新房的首付，然后根据双方的退休年龄，再去银行贷20年期的个人贷款。第二种方法适合家庭储蓄较多的换房者且现有住房升值潜力大的家庭。如本案例中的家庭收入较多，用现有存款付清新房的30%的首付款，然后去银行进行20年期的商业贷款，用现在住房出租的租金用于每月还贷，减轻还贷压力。”

　　案例三：投资炒房

　　去年投资股市的秦小姐打算将股市里的近百万元资金撤出来投入楼市。她觉得，反正自己有房住了，不如买套小户型出租，总价低，回报也高。

　　张汝洁表示，参与炒房的大多是属于高收入人群，他们拥有一套舒适的自住房，其风险偏好程度又往往不太适应股市的涨涨跌跌。因此在投资炒房时更应注意房产的地段、是否容易出手等因素。

　　在购房面积方面，大型城市的应考虑在90平方米、中型城市在120平方米，此类住房面积在市场上比较容易成交出手。

　　与新婚购房、换房等刚性需求者大多需要通过贷款来购房有所不同，理财师并不建议炒房者通过贷款来购置新房。最近，各地银行相继收紧多套住房、二手房贷款，对于一户多贷的炒房现象，部分南方地区的银行拒放贷款，部分银行以基准利率放贷，随着CPI不断走高，我国正处于一个加息周期，因此贷款炒房者的炒房成本将不断加大。

　　同时，国家为打压炒楼，也颁布了一系列的政策。《国十五条》中所规定的“购房不足5年转让须交营业税”、“空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物”等使得投资炒楼者还需要面对一些政策调控风险。

　　算一算怎样才合算

　　以100万元的住房，现在全国大多数银行政策依然不变，实行首付30%的政策，则购房者必须支付30万元的首付款。但随着银行房贷首付比例上调等预期，使得购房者会为了挤这辆“末班车”而供不应求使得房价进一步上涨。相应来说，购房者在“享受”低首付的同时，可能也要承担高房价推高的购房总成本。

　　而若各地银行真正上调房贷首付比例的话，将抑制一批资金短缺者的购房需求，则极有可能出现房价下跌的状况。根据中原地产和世华地产两家机构发布的深证7月份房地产市场报告显示，7月深圳楼价出现“拐点”，房地产市场供应量增加，但新房和二手房成交量均明显下滑，全市新房和二手房成交均价分别比上月下降5.8%和3.6%。

　　因此，若以10%的下跌幅度计算，则房价为90万元，以40%首付的要求则购房者实际首付为36万元。可以看出，购房者可能享受到房屋降价的实惠，但所需的首付将可能提高。

　　因此，投资者在选择何时买房时，应根据自己的收入、存款等各方面因素并结合政策等可能带来的影响具体衡量合适的时机。(崔君仪)