置业指导：频频加息 提前还贷怎样划算？

　　 “提前还贷，还不如拿还贷的钱投资理财划算呢！”小王2004年8月向银行贷款买房，10年还清。今年7月初，他提前还了25000元，贷款年限不变，现在每月比以前少还356.14元。“算下来，剩下的84个月共节省29915.76元，相当于25000元的收益为4917.76元。但是，如果我把这笔钱存个5年整存整取，利息还有6500多元呢！” 

　　 8月22日，央行第四次加息后，不少“房贷族”开始盘算提前还贷。但是，如何还贷才能减少房贷利息支出，还需要根据购房者的具体情况，精打细算。

　　 “月供不变、缩短还款年限”的还贷方式相对最合适

　　 据理财专家介绍，最省钱的还贷方式是一次性还清本息，这可以最大程度地节省日后将要支付的利息。但是，如果借款人没有足够的资金，又希望提前偿还部分本金，还可以考虑其他4种提前还款方式，这之间的利息可相差三四倍。

　　 例如，某借款人2006年6月向银行贷款50万元，贷款期限为20年，按等额本息还款法，目前每月大约还款3528元。截至今年8月初剩余贷款本金约485193元，尚需支付利息312135元。如果此时还贷20万元，可有如下选择：

　　 ●月供不变，缩短还款年限：月供不变，加上加息因素，每月还款约3550元，还款期限缩短至99个月，尚需支付利息6.6万元左右。

　　 ●减少月供，还款期不变：计划贷款在226个月还清，每月需还款约2100元，尚需支付利息约19万元。

　　 ●减少月供，缩短还款期限：将还款期限缩短至10年，月还款额从最初的3528元减至3227元，尚需支付利息约10万元。

　　 ●增加月供，缩短还款期限：将还款期限缩短至5年，月还款额从最初的3528元增至5549元，尚需支付利息约4.8万元。

　　 专家介绍，对于借款人来说，“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择，因为每月还贷压力不会增大，需要支付的利息额也较少；“减少月供、还款期不变”的方式减小了月供负担，每月还款压力最轻，但节省利息程度低，需要支付的利息是最多的；“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面二者之间；“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少，但是每月还贷压力增加不少，对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。

　　 专家提示，有两种借款人不宜提前还贷。一种是采取等额本息还款法贷款、且贷款快要到期的购房者。这些人在贷款前期偿还的大多是利息，后期还的是本金。如果还款已逾8年，提前还贷并不省利息。另一种是有投资打算的借款人。若投资收益可超过月供房贷利息一定额度，可首先考虑投资。

　　 办理房贷理财产品，堤内损失堤外补

　　 目前，很多银行开办了相关的房贷理财产品，如果借款人尚有余钱，但不敢贸然全拿出来还贷，可以考虑这些业务，堤内损失堤外补。比如：

　　 ●“存抵贷”理财账户：在不影响存取现金的情况下，让存款的理财收入直接冲抵房贷利息。抵扣贷款节省的贷款利息将以理财收益的形式返给客户，收益按日计算，资金可随意调动。这种账户适宜随时需要资金周转的贷款人。

　　 ●“双周供”：将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这种还贷方法可以缩短还款期限，还可以节省贷款利息，以30年50万元贷款额为例，可节省利率近26%。这种产品适合收入比较规律的房贷族。

　　 ●“房贷利率宝”：一种负债管理类理财产品，可以通过利率互换，冲抵个人住房贷款的部分利息支出。贷款人可以根据按揭贷款金额，购买一定数量的该理财产品，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金，就可以收取理财收益，冲抵部分利息支出。(陆娅楠)