紧张刺激并快乐着 城市炒房者十年历程

　　2月9日，深圳国信证券营业部。枯坐了一个上午的林彬眼睁睁地看着7日买入的G深机场（000089）又拉了一条阴线，内心盘算着当日账面上又损失了多少“银子”。虽然年后大盘出现了增长，但这增长能够维持多久，他心里没有底。　

　　手机铃声把他吓了一跳，是一个相熟地产中介公司的电话。与炒股同步的是，自从中介公司知道他是炒房人士之后，每天他都会接到几十个类似的电话。尤其是这段炒房的淡季，中介公司格外欢迎林彬这样的专业炒房者。

　　一边炒股，一边炒楼，掌握两个投资市场的行情，他的进帐一直不菲。但是，现在政府对炒房一族围追堵截，林彬觉得两个市场都有些患得患失。

　　第一批淘金者

　　1997年，一次偶然的机会，林彬在楼市上第一次获利。

　　那年刚刚成立的京基地产在深圳福田区梅林路旁开发了它的处女作――碧荔花园一期，林彬通过朋友的关系获得了8.8折的优惠，以4300元／m的价格买入100m三室一套。

　　当时还没有投资意识的他，只是希望用作居住，但配套环境跟不上，使得他决定在第二年将这套房转让。出乎意料的是，转让价格已经到了5000元／m。作为证券经纪人，小赚一笔的他并没有将炒房当回事，1998年正是股市的兴奋点，他全部的热情都在股市上。

　　由于1996年以后股市进入活跃期，随之进入了五年的大牛市。

　　“当年国内全民炒股，商品房市场刚刚起步，几乎没有人觉得炒楼有价值。”世联地产副总经理甘伟称。

　　甘称，1997年之前，深圳的主力投资者是香港客户，外销比例达到20％到30％，并且商品房价格不低，1997年罗湖区的房子已经上万元，之后受宏观调控影响，银行收紧银根，大批空手套白狼的开发商无力偿债，楼房大批烂尾，罗湖房价大幅下跌，香港客户迅速离场。

　　1996年至上本世纪末，楼市价格增长非常缓慢，年增长率在2％－3％之间徘徊。而这一时期的楼市投机性炒作非常稀少。

　　随着城市化进程的加快，深圳发展重心西移。2001年以后，福田、南山两区迅速崛起。也在2001年，受多种因素的影响，沪、深股市急挫，市场参与各方损失惨重。股市进入漫漫熊市。

　　林彬迅速将大笔资金撤出股市。但环顾国内市场，可投资的理财品种不多，大笔资金放在银行几无收益。回想数年前的无意炒房之举，林彬颇有心动。而此时，南山著名楼盘蔚蓝海岸粉墨登场了。

　　虽然当时蔚蓝海岸所在的后海，没有良好的交通，没有成熟的配套，蔚蓝海岸也仅仅是个售楼部，但是，林彬还是以4500元／m的价格，买了两套房。他先打算作出租之用，这是他真正开始了投资房地产的生涯。而真正意义上的深圳房地产投资也是从此时开始的。

　　2003年，当蔚蓝海岸第三期热销的时候，价格已经达到7000到8000元，而林彬手中的两套投资出租的房价也上升到了7000元，于是林彬将两套房卖出，用付首期的方式买入两套三期的150M房子，此时三期房的租金已经到了1万元／M。蔚蓝海岸成为很多林彬们的发起地。

　　在此之前，林彬本来看中一套二期房，但是他发现二期房业主都在抢购三期房，于是果断放弃二期房，购入更为热销的三期房，而当时蔚蓝海岸三期的价格在南山已经算是天价了，比周围房价高出1000元，作为专业投资人的经验和直觉，使林彬迅速感觉到还能够更高，追涨杀跌的投资心态已经在房地产市场上形成。

　　
　　林氏炒房心经

　　俨然资深炒房人士的林彬还形成了一套完整的投资理念。

　　首先，购入房源时就要选定自己的销售目标群。他把市场需求分为两种类型，一个是高端客户（因有蛇口工业区的基础，南山的港客和国外人士较集中）；另一种是普通客户（他们购买普通房并注重价格）。“第一种客户，投入大，盈利空间也大，第二种客户可能还要陷入喋喋不休的讨价还价中。”林称，他毅然将目标锁定在第一种客户，并且在购入房源时定的都是最热点的、最知名的楼盘（如蔚蓝海岸、南海玫瑰园、兰溪谷等等）。

　　第二步是装修。目标客户锁定之后，他要面对的就是如何提供客户所需要的生活品质。从以往看房、买房的经验，他迅速感觉到装修对房屋带来的增值效果。

　　而在考虑之时，林彬的弟弟正好从装修公司（做专业设计）辞职了。

　　何不与弟弟合作，让其负责装修，待房屋卖出后分成，也解决了弟弟的工作问题。这一想法在蔚蓝海岸三期的房子中获得巨大成功。经过专业的装修，房子美观舒适，在二手市场上大受追捧。

　　“现在看房，我主要把握市场热点，弟弟看房屋朝向结构，把握技术问题，做一套装一套。”林彬称，“房子因为要卖掉，而不去理会装修，这是错误的。我每套房子都要进行精心的装修，提高技术含量，就像商品需要包装一样。”

　　现在，他手中的一套海景房，主要针对国外客户，弟弟将墙面设计成为海蓝色，配合窗外的海景，也符合国外人士喜欢彩色墙面的需要，同时，屋里配备国外人士喜欢的等离子彩电、滚筒洗衣机；同时要配备按摩大浴缸、巨幅油画等等，林氏兄弟的室内布置还细致到电吹风、立面镜等，都要整体协调。

　　“这套买入价不到110万的海景房，一个月内已经有人出价180万，而一个韩国客户甚至出价200万。”林彬称，“好物业可以长线持有，就像绩优股。这点我并不着急。”

　　然而，楼市已经开始遭遇政策风险。尤其是2005年以来，频频出现的政策变动，也令林彬很是担心。“何时再次出现政策调整，实难知道。”林称。