做聪明的房奴 各家银行房贷产品面面观

　　教育部昨日在其官方网站发布了《中国语言生活状况报告(2006)》，"房奴"一词被正式列入。这也就意味着购房还贷已经成为普通居民生活中的普通事件之一。  

　　如何在收入没有改变的情况下，让自己的房贷支出更加合理，更能提高资金的利用效率，各家银行已经花招迭出。尤其是在一些已经有外资银行入驻的城市，购房者不仅能够享受到本地化的内资行服务，还有机会让外资银行来给自己提供安家理财。本文收集了目前银行市场上一些主打的房贷产品，也对内外资银行房贷业务的特点做一些介绍，以供有房屋按揭需求的读者参考。

　　外资房贷特点：灵、快、严

　　由于有个人住房按揭业务的外资银行并不是很多，目前上海开办该业务较多的外资银行有汇丰、花旗、渣打和东亚银行四家。

　　尽管这些银行的个人房贷内容有各自特点，但共同特征居然惊人一致，就是：审批快速、方式灵活和要求严格。

　　因为外资银行网点少、门槛高，在整个营销网络的建立以及上下游资源的整合上与内资银行相比都处于劣势，因此他们更倾向于用灵活的服务方式来吸引客户。

　　例如，内资银行一般都会有自己固定的提前还款日，借款人必须在提前还款日之前到银行办理提前还款的申请，如超过提前还款日，借款人只能到下月再办理提前还款业务。并且内资银行对于每次提前还款的金额要求是万元的倍数，否则不予办理提前还款业务。

　　与中资银行相比，外资银行提前还款只需要提前通知。如渣打银行全额提前还款只需要提前30天即可；部分提前还款只需要提前14天通知即可；并且对于每次提前还款金额不作要求。

　　而且，外资银行在贷款一定年限以后，会免除提前还贷的手续费，花旗银行的年限为3年，汇丰银行为2年，渣打银行则为1年。

　　内资银行一般对提前还款后的贷款余额不作要求，但是外资银行却对这一点作了严格的规定。渣打银行要求贷款余额是20万元的，提前还贷必须一次付清，而汇丰和东亚的门槛是10万元。但内资银行常常规定的是1万元。

　　"严"的要求还不仅仅体现于此。内资银行贷款需要的材料只有身份证、户口簿、学历证明、收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章。而从目前外资银行针对境外人士的房贷申请条件来看，其对于个人的信用程度要求更复杂。比如，汇丰、花旗和渣打都需要身份证明或护照原件及副本，申请人过去半年或一年的缴税证明，申请人过去三个月的薪金账单、居住地址证明等。

　　审批快速似乎是共同特征，如花旗银行的优智房贷表示只需要2个工作日就可以完成初审审批，渣打银行则表示只需要5个工作日。

　　产品比较：内资胜

　　由于目前外资银行开放的业务有限，因此在个人房贷的特色产品上，内资银行占据了明显的优势。在加息背景下，固定利率房贷已经获得了许多客户的认同，而许多银行又推出了将房贷与理财相结合的新品种。

　　民生银行："按揭开放账户"和"组合还款"。按揭开放账户是将存款和贷款账户打通，当存款账户中余额高于约定额度时，超出部分可提前还款，当有新的资金需求时，可在贷款授信额度内随时取得贷款。如果购买民生银行销售的基金，基金赎回后可以用来归还贷款，还可以获得基金收益与贷款利息差。"组合还款"则根据客户的收入增长曲线，将贷款期间分成几段，每一段根据客户的理财需要指定不同的归还本金的数额，量身定做组合还款方式。

　　深圳发展银行："气球贷"和"按揭信用卡"。其为房贷消费者设定了三种贷款期限，分别为3年、5年和10年。而在计算月供和利息时则可以选择更长的还款期限，如10年、20年和30年。这样可以在贷款期限内降低月供数额，而贷款期满后则要将剩余大部分本金一次性还给银行。这主要是针对有提前还款意愿且具备提前还款能力的客户，满足客户月供低、贷期短的还贷需求。"按揭信用卡"是持卡人可用刷卡积分回馈抵扣相应房贷月供，回馈比例最高可达当月消费额的1%；对于没有在深发展办理房贷业务的持卡人，可按当月积分50%按比例抵消其相应透支消费还款。同时，客户申请附属卡可以和主卡共同积分并转入同一指定还贷账户。根据深发展业务规定，客户月消费2000元以下回馈比例0.25%、2000~5000元0.5%、5000~20000元0.75%、20000元以上按1%计算。也就是说，客户当月刷卡消费必须在15000元以上，才能获得百元回馈以抵消部分房贷，对于月消费4000元的客户，需要5个月才能积累百元。

　　交通银行："轻松安居贷"。贷款购房者可将整个还款期限分成两部分，第一阶段最短1年，最长3年；第二阶段为剩余还款期。第一个还款阶段归还的本金最低100元，余下的本金则在第二阶段偿还完毕。此外，减免的评估费、保险费等各类费用将近1万元。这一房贷产品主要针对那些首次置业、工作时间短但有发展潜力的年轻人，或因其他合理原因需要在贷款初期减少还款的优质客户。

　　招商银行："随借随还"。它相当于办理房屋循环授信，可以天天提前还款，如果缺少资金，在授信额度内，可以随时取出资金。

　　兴业银行："房贷利率宝"。市民按揭贷款后，购买一定数量的"房贷利率宝"理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金。然后按照名义理财资金金额获得收益，并以此减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。

　　光大银行：个人房屋净值贷款，并可选择固定利率。房屋净值贷款是指授信申请人以贷款人认可的住房或商用房作抵押或最高额抵押，向银行申请具有"合法用途"(如购房购车、个人流动资金)的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。该行规定，根据评估价，借款人最高可获得住房价值80%的贷款额度，房价涨，贷款额度值也可随之上升。另外，以商用房抵押可以获得房产价值最高65%的贷款。

　　中国银行："贷活两便"。它主要针对那些手中有一定闲钱，既想用这笔钱提前还贷减少利息支出，又不想因此而失去投资获益机会的房贷客户。只要这些房贷客户将其月供扣款账户申请为"房贷理财账户"，如该账户存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷，达到减少贷款利息支出的目的；该账户本身又具有活期账户的所有功能，如果客户对这笔资金有更好的资金投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。