专家认为:提高首付不应适用首次置业者

　　经济学家赵晓认为：提高首付不应适用首次置业者

　　房贷首付一旦提高，不少买房人的置业梦想又将推迟。

　　中国老太太辛辛苦苦攒了一辈子钱，晚年终于凑够钱买房住进了新家；美国老太太年轻时就贷款买房，晚年时终于还清了房屋的贷款。

　　曾几何时，美国老太太和中国老太太不同的买房故事成为了让中国老百姓在观念上接受向银行借钱买房这种消费模式的先声，而这种方式则让无数普通人在资金不足的情况下提前实现了自己的“住房梦”。然而最近，金融界先后传出提高房贷首付以及叫停二手房贷业务的传言让很多准备通过贷款实现梦想的人陷入了危机。对此，专业人士认为，提高首付的确有可能成为现实，但必须辅以其他措施，才能让调控起到切实的效果。

　　●市场传言刺激自住型需求

　　陈小姐和她的男朋友最近加快了原本不紧不慢的选房步伐，不但休息日，每天晚上她都要盯着电脑去研究每个即将上市楼盘的项目信息，“必须抓紧了，不然要是变成了传统的中国老太太，那就郁闷大了。”陈小姐笑称。

　　让陈小姐倍感危机的正是近来不断传出的房贷首付即将提高的传闻。她告诉记者，自己和男朋友工作将近四年，终于基本凑够了买房的首付，原打算等秋天天气凉快了再去集中精力逛楼市，但最近新闻里提高首付的声音却让他们坐不住了。“如果首付提高一成，那我们最少要多交10万元左右，就得再等两年，住进新房肯定2010年之后了。”与陈小姐不同，投资客金先生则对提高首付的传闻显得无动于衷：“提就提呗，就算不提我也会主动增加首付。”他的看法是，现在银行一次次加息，已使收益接连降低，如果再购房，肯定会尽可能多地交首付。“提高首付对我没什么影响。”金先生坦言。

　　对于这种情况，伟业控股公司副总经理兼市场研究中心总经理张剑表示理解。他告诉记者，从伟业近几年代理的楼盘来看，鉴于房价持续上涨，普通购房人多数已由观望转向尽早购买的心态，因此只要攒够了首付就会选择购房。如果现在提高首付，肯定会对这类自住型需求带来更大的冲击，短期内也会对他们的购买行为产生刺激。

　　●提高首付重在金融调控楼市

　　尽管市场上传言日盛，但深圳发展银行北京分行零售业务部总经理郭庆春却没有收到任何有关于此的通知。郭庆春告诉记者，虽然他也听到了很多关于银行业的“小道消息”，也听说南方一些城市已经有所动作，不过在北京这边，内部至今没有任何实质的迹象，一手房和二手房的贷款业务依然如常进行着。

　　然而另一位不愿透露姓名的银行业人士则向记者表示，提高个贷首付的消息始于不久前银监会主席刘明康在一次内部会议上的讲话，这也是他继去年5月提出提高首付比例之后又一次表态，因此，经过较长时间的酝酿，“不排除这一传言在不久的将来变为现实的可能。”该人士还指出，从表面上看，银行提高贷款首付是为了控制信贷规模，降低金融风险，但目前，控制风险又包括提高贷款人违约成本、降低二手房评估价格等多种手段，同时个人房贷本身依然是银行最优质的业源之一，所以如果提高首付，更大的意义还在于通过金融方式调控楼市，在其他调控受阻的情况下，通过金融杠杆更为直接地干预需求。他认为，这项政策一旦出台，势必对市场需求结构带来重大影响，带动房屋租赁、二手房、一手房三个市场层次性发展。

　　这种调控方式，在国务院国资委经济研究中心研究员赵晓看来，解决的是“资本流动性过剩”的问题。

　　赵晓在接受记者采访时指出，所谓的流动性过剩，简单讲，是指被创造出来的购买力快速膨胀。“如果现在一个人有100万元，那通过贷款，他可能能做到需要300万元才能做到的事情，如果贷款的风险和资质可以得到保证，那么银行肯定会越来越有热情，这样就会有更多的资本流动性被创造出来。”他认为，这就恰似一个杠杆，首付比例越低，需求就会越发膨胀。

　　赵晓告诉记者，如果银行提高房贷的首付比例，意图恰在控制资本流动性所能创造出的产值。“如果提高门槛，同样是300万元的事，至少需要200万元做支撑，那么需求会被抑制，市场过热也将得到缓解。从这个角度看，这是一种较为可取的方式。”

　　●金融调控切忌“一刀切”

　　北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强向来提倡房地产调控中的金融干预。他告诉记者，虽然国家一再对投资型住宅消费者进行压制，但收效并不明显，就在最近，依然有很多投资客在买房时一次性购买多套住宅，并且全部顺利办理贷款。“如果不通过金融手段对这些人的购买行为加以抑制，那么就很难保证这类购买者不更多地占有房地产市场有限的产品资源，并通过炒房进一步提高楼市价格。”

　　对此，赵晓也认为，虽然提高首付是对症下药，但若仅此一招，却未免太过简单。“单纯讲利率上调或者首付提高都会对普通消费者带来伤害，相反却根本不能阻止有钱人的市场投入。”

　　他的建议是进行“有层次的金融调控”。“对于那些首次置业，而且是购买90平方米以下面积普通住宅的普通收入者，银行不但不要提高首付，相反还应当适当降低首付，或者由国家提供一部分金融补贴来帮助他们购房。当然这中间要控制房源档次，高档豪华小户型不计入其中。”同时，还可以把工作进行得更细一些，比如通过计算家庭人均居住面积来分配这种金融优惠。而对于购买大户型、高档住宅的消费者以及购买多套住宅的投资客，则可对他们实行提高首付比例甚至不提供贷款的政策。

　　赵晓认为，这样更富层次性的调控，做到了保护普通收入者的利益，也提高了投资者进入市场的门槛。更重要的是，这种调控手段所带来的需求结构的变化也间接引导开发商更多地开发适合普通人使用的中小户型普通住宅，解决现在市场上有效供给不足的局面。（高彤）