造热销假象 ＶＩＰ卡侧面助长房价攀升

　　想获得选房资格就得购买VIP卡、诚意卡，这种已由开发商运用多时的房屋销售手段，近来受到越来越多购房者的质疑。（资料图片）

　　摸市场底细　造热销假象―――

　　想获得选房资格就得购买VIP卡、诚意卡―――这种已由开发商运用多时的房屋销售手段，近来受到了越来越多购房者的质疑。前不久，在“满城尽带VIP”的深圳，政府13部门联手开展了房地产市场专项检查和整治行动就把购房VIP卡定义为变相预售，7月13日，深圳市国土房产局发布通知，明确要求房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。

　　相比而言，北京房地产市场的VIP卡“普及率”可能还未达到深圳的水平，然而购房者对这一现象的关注与讨论却始终未曾停止。日前，广厦时代记者就一些读者关心的问题进行了调查与走访。

　　●成为持“卡”一族 购房者的无奈之选

　　在某广告公司任业务主管的李先生对记者讲述了他的一次购房经历：今年五月下旬，马驹桥附近一个项目开盘，对这个项目颇感兴趣的李先生当天早上就兴致勃勃地赶去那里，虽然当天到现场的购房者众多，但因为到的早，李先生还是排了一个不错的位置。顶着酷热的天气，李先生一直等到了9点半，此时距开始摇号仅有半个小时了。

　　然而就在这时，一个消息让李先生坐不住了，据一些购房者讲，早在开盘的前几天，该项目就已经进行过认购：凡是拥有该项目俱乐部会员卡的购房者，都在开盘前接到了通知，进行了一次提前选房。今天开盘放出的200多套房，其实一多半已在那天被人选过了，接下来进行摇号销售的只是剩余的一部分房。面对这种状况，李先生的心像被浇了一桶冷水。“当时我的前面还排有将近100人，就这样也不够分啊，更别说后面还有1000多号人了。”李先生说。

　　随后据一些购房者讲，要加入该项目的俱乐部其实不用别的手续，只要交纳两万元的入会费用就能办理会员卡，除了可以参加提前选房以外，购房时还可以享受一些折扣优惠，选中房子这两万元能冲抵购房款。而如果没有选到合适的房子，可以办理退款手续。得知这些，李先生有些后悔。要是早知道消息我肯定也会购买会员卡的，反正就算选不中也能退款，总好过连选房的机会都没有”李先生有些无奈地说。

　　在目前价格上涨的大前提下，房源的不足使得众购房人对名目繁多的“卡”逐渐有了些许默认的心理，不管是VIP卡、诚意卡还是会员卡，购卡者认为买这些卡就是买一种选房的资格，不买卡连房子的面都见不着，至于这种做法本身的对错，他们已无暇顾及了。

　　●种类各异名目繁多 四大“特点”隐藏其中

　　记者在调查中发现，目前的北京房地产市场上，尽管各项目给出的名目不同，额度不同，手续也不尽相同，但类似于VIP卡这种销售操作形式还是比较广泛存在的。

　　例如位于上地附近的某知名项目，在其二期的开盘信息中，就明确提到，只有提前购买其诚意卡的客户才能参加其开盘活动，客户需持有诚意卡、诚意卡协议及摇号产生的顺序号才具有参加开盘房源的选房资格，并且“一张诚意卡只能有一次选房机会(客户在确认房号后该诚意卡随即收回)”。

　　位于朝阳区芍药居的某项目，需要购房者到售楼处进行登记并交1000元的意向金，办理金卡以后，就可以排号选房。如果选上，该意向金可冲抵首付款，如果没选到房源，可以凭收据取回意向金。

　　而地处亦庄新城的一个项目，虽然未推出VIP卡，但办理高尔夫会员卡同样可以有优先选房的资格。销售人员介绍，客户只要办理一个押金为2万元的高尔夫会员卡，就可以凭借该卡优先选房，如果选到，2万元可冲抵房款，并享受一定程度的优惠。除此之外，购卡者可在指定的高尔夫球场消费。

　　由此我们基本可以得出此类销售方式的一些基本特点：首先是要交纳一定的费用，数额从千元到数万不等，且一般是在开盘前办理；其次是因此获得优先选房的资格甚至选房的资格；再次，开发商一般会对购卡者承诺一定的优惠或折扣；最后，如果选房成功购卡费用将转为房款，如果没选上满意的房子，该费用则将在一定期限内退还。

　　●摸市场底细造紧张气氛 “VIP卡”侧面助长房价攀升

　　那么，开发商为何要在本已繁琐的购房手续上再加上这么一道程序呢？一位不愿透露姓名的业内人士向记者表达了他自己的几点看法。

　　他认为：开发商开办VIP卡的时间，一般都接近于开盘的时间，此时并非急需资金周转的阶段，况且诚意金，对于房地产建设的巨大投资相比，收的一点钱只能算九牛一毛，开发商们肯定不会以这种繁琐方法来聚集资金。而有的项目只需要客户提供其在银行的存款证明，就能办理VIP卡，这种形式更能说明开发商的本意，即：调查市场，积累客户。

　　他说：“以往开发商只能采取预约登记的办法来调查市场，问题是凡来看房的人都可以留下姓名电话，这样很难判断出到底有多少真正想买房的人和有能力买房的人，而设立了VIP卡或诚意卡的门槛，就能大体上知道有多少人是诚心买房的，这对开发商掌握市场非常重要。”

　　“然而掌握市场并不是开发商的根本目的”。该人士认为，获得更高的利润才是其真正目的。“例如开发商一次开盘有200套房，却售出了500张VIP卡，他就能据此对以后的销售状况做一个预测。由于还没开盘，他还可以调整价格，紧俏的楼层、户型可以提高价格。在如今房子供不应求的市场下，最后售出的价格肯定会比最初的预期要高。此外，这种方式还能造成一种房子热销的氛围，利用一些购房者的从众心理聚集人气”。

　　伟业顾问相关人士指出，虽然目前房价的上涨是由诸多因素造成，与VIP卡的出现没有本质联系，但这种营销手段助长了市场的紧张气氛，从侧面推动了房价的攀升。

　　●“VIP”不适合销售行业 变相预售涉嫌违规

　　针对这种“VIP卡”泛滥的情况，泰和泰（北京）律师事务所的黄艳律师认为：预售许可证取得前发行VIP卡是变相预售房屋和变相发布预售广告的行为，违反了国家政策规定。

　　“2006年7月，建设部、发改委、工商总局曾联合发出通知，《通知》要求：‘未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房。’因此，以VIP形式进行预售是一种违规行为。”

　　此外，黄律师告诉记者:“VIP通常适用于服务行业而不是销售行业，真正商业意义上的VIP，代表的是尊贵、贵宾、高级会员，对持卡人既有打折优惠，又能长期享受某些超值服务，VIP卡属性之一势必有长期或终身的服务。而购房VIP卡在一次性购房后再无价值，没有后续的、持续的和真正超值的服务，并且发放购房VIP卡时房屋的价格通常是未确定的，当房屋价格被抬高后，持卡人表面有优惠实质付出了更高的对价。”

　　谈到解决办法，黄律师认为：单纯的禁止购房VIP卡不是解决问题的根本办法，如果VIP卡起到的是正常的认购、登记、排序作用，是无须禁止的，而如果炒作之风不治理，停掉一个VIP卡还会出现其他替代方式。因此，问题的根本是政府要充分调研和掌握房地产市场规律，制定切实有效的市场与调控相结合的治理办法，引导房地产市场健康有序地发展，同时保障广大居民对住房的基本需求。