海蔚商城经营之惑：涅重生路在何方?

　　海蔚商城位于洪楼商圈钻石级地段，紧邻素有“小泉城路”之称的花园路，洪楼商圈在功能定位上仅次于泉城路商圈，身处如此之优地段的海蔚商城，经营上却最终败走麦城，开发商已将运营商告上法庭，这让众多外界人士感到不可思议。

　　冰冻三尺，非一日之寒。海蔚商城走到今天的境地，是有多方面的原因造成的。事实上，像海蔚商城这种尽管有火爆发售场面，经营却失利的商业地产不在少数。有这样一组统计数据，目前商用物业项目经营失败、积压的物业很多，商业地产空置率明显上升，全国平均２５％，一些城市高达４０－５０％，而同期住宅空置率已下降至１０％左右。尤其只售不租的项目，大部分营运困难，甚至迟迟难以开业。

　　国内知名商业地产专家分析，只售不租的商业地产一般都会由开发商另聘运营商进行经营管理。因此在商业地产的运营中，有众多的投资机构涌入这个行业做商业地产的运营管理者。但他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后抽身而退。甚至一些运营商的资金实力也很薄弱，完全是赌博式的经营。但常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。一旦经营出现经营困境，运营商必然会先保全自己。拖欠或拒付小业主租金，而经营不善又会招致经营商户前期投入难以回收。所以出现业主纠纷甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。

　　但是，业内专家却依然普遍看好海蔚商城。笔者不止一次听专家、业内同行人士分析：“海蔚商城的经营不善只是暂时的，刚开业的商场短时间内惨淡经营甚至是正常的，毕竟消费者对商场的认知和消费习惯的形成有一个培养的过程。”信立怡高地产顾问公司资深商业地产策划师彭鸿鸣：“地段优势决定了海蔚商城在经过调整之后还会卷土重来。在国内大部分商业地产都会经历一个从萧条到火爆的经营过程，其中也有不少起死回生的案例。比如深圳的罗湖商业城。”

　　起死回生的商业地产国内还真不少。现在经营火爆的济南万达商业广场便是一个典型例子。开业初期，万达商业广场首层同现在的海蔚商城经营模式较为相似，是一个个分隔式的产权式商铺，以经营品牌专卖为主。但是当经营状况并不是很好的时候，很多商户开始撤离，出现了业主店铺难以出租，造成大量空铺的现象。但是好在商场管理方济南万达广场商业管理有限公司一直在努力改善经营状况，经过充分分析及市场调查后，管理方通过调整经营模式，引进全国知名连锁手机大卖场和数码通讯商户，将小散户业主手中的店铺整合起来统一招商。目前一层独立分割式的店铺变成了通透式的大商场，基本上以经营通讯、数码产品为主，经营状况日益火爆。二、三层的沃尔玛超市也在经过几年的市场培育后，营业额逐年提升。据万达商业广场负责人介绍，万达商业广场目前将继续优化商场业态，提升广场整体形象和经营档次。近期苏宁手机４Ｓ店也将济南的旗舰店选址在万达商业广场。

　　就像万达商业广场所处位置决定其必然会迎来彩虹一样，海蔚商城所处黄金地理位置决定了海蔚商城不会永远一蹶不振，但正如业内人士所言“需要一番彻底的盘整”。开发商在接受采访时也表示，自从商业经营出现问题以来，海蔚置业一直致力于问题的协调和解决。考虑到运营商在商业经营上给广大业主和商户造成巨大损失，以及同开发商租赁及购买合同中的根本性违约行为，海蔚置业已经通过诉诸法律手段驱逐运营商，同时重新注册商业公司搭建团队，为将来商业重新启动做准备。