城市郊区土地开发 应避免“圈地运动”

　　随着我国各大中城市房地产市场价格不断上扬，许多开发商将目光集中到城市郊区，通过参与集体土地开发、政府城中村项目改造，创造新的利润增长点。

　　房地产开发商直接参与农村房地产建设面临制度障碍。我国土地管理法规定，农村集体所有制土地改变用途，必须办理征地手续，由政府将农村集体所有制土地转为国有土地，然后向房地产开发商出让土地使用权。现在一些地方为了规避国家现行法律，鼓励房地产开发商从事现代化农业经营，或者参与政府城中村改造，直接将集体所有的耕地转化为房地产开发用地。

　　当前主要做法有两种：一是将城市郊区的农村集体经济组织改造成为股份公司，然后鼓励外来投资者参资入股，并且将现代农业观光园改造成为房地产项目，除少部分土地用于观赏植物的种植和农产品生产之外，绝大部分土地变成商品房用地，并通过对外招商引资，直接或者变相出售商品房；二是打着城中村改造的幌子，鼓励开发商直接投资参与城中村改造项目，政府将改造城中村获得的土地直接转让给房地产开发商，由他们建设高档别墅或者通过提高土地容积率，获得房地产销售利润。譬如在广州，政府鼓励开发商将农民的宅基地直接转为房地产开发用地，开发商在与农民达成安置协议之后，政府允许开发商办理土地使用证，将安置农民之后的剩余商品房公开出售。

　　这些做法在一定程度上改变了农村的面貌，也大大改善了城市的景观。但是，这种规避国家现行法律的房地产开发项目，在一定程度上损害了农村集体经济组织和农民可持续发展的利益。当开发商参与现代化农业项目，将土地“种上”房子之后，当地农民从中获得的收益寥寥无几。房地产开发商参与城中村改造，虽然在一定程度上解决了政府城市发展资金不足的问题，但由于房地产开发商在改造过程中付出了成本，地方政府不得不将那些本来按照法律应该收取的土地出让金，补贴给房地产开发商，而当地居民并没有从中获得益处。从某种意义上来说，这是城市包围农村的“房吃人”现象。

　　农村集体所有制土地，是建立社会保障体系的物质基础，也是农民重要的生产资料。如果农村集体所有制土地被蚕食殆尽，那么，在中国现代化发展过程中，将会出现大批无业游民。所以，房地产开发一定要有所节制，不能无限扩张，更不能变相侵占农村集体经济组织的利益。

　　从北京通州郊区出现的小产权房，到广州实施的城中村改造，再到东北沈阳等地建设的现代化农村示范区，种种迹象表明，在一些地区新农村建设正在逐步异化为乡村房地产开发。中央决定在重庆市和四川成都设立城乡统筹综合配套改革试验区之后，一些学者迫不及待地建议，加快农村土地集约化经营步伐，将农村集体所有制土地变成房地产开发土地。如果这种局面持续下去，那么，中国的土地制度将面临严重冲击。

　　现在房地产行业流行一种十分荒谬的观点，认为中国的土地供应量不足，才导致房地产市场价格不断上涨，所以要想降低商品房价格，必须增加土地供应，在城市土地出让完毕之后，政府必须允许开发商占用集体所有制土地。在笔者看来，政府如果不对土地进行合理规划，在农村进行国土整理，仍然把房地产作为经济发展的支柱产业，那么，中国将会出现非常严重的“圈地运动”，到那个时候，中国的房地产市场价格不但不会下降，反而由于人为的炒作不断上升。因为房地产市场是一个典型的地域市场，随着城镇化步伐的加快，房地产开发占用的土地将会越来越多，开发商会不断从垄断土地中获得暴利。

　　土地是一种不可再生资源，而房地产开发则是一种长期的、持续地占用土地的经济发展模式。如果城市将房地产作为支柱产业，或者试图通过房地产业的发展带动其他产业的发展，那么必然会导致城市的居住成本大大增加，城市居民的福利相对减少。所以，地方政府部门不能为了追求经济发展速度而大规模地侵占农村集体经济组织的土地，而应当采取妥善措施，引导城市郊区居民利用土地走上可持续发展之路。政府在集体所有制土地上收益越多，集体经济组织的损失就越大。政府可以邀请房地产开发商参与城中村改造，也可以鼓励投资者参与现代化农业建设，但是必须处理好新农村建设与房地产开发之间的关系，千万不能将房地产开发作为新农村建设的发展目标。