李开发:中国住房自有率不过是个伪命题

　　 近一年来，众多专家在讨论房价高涨的成因时，多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到82%，国外许多发达国家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，中国人拥有自己的产权房的意识太浓。专家们训导说，人人有房住并不是人人有房产。接着便有学者站出来，富人投资买房是个天大的好事，穷人应当到富人那
里去租房。然而，笔者深入研究发现，中国城市住房自有率这个概念并不说明问题，实际上是偷换概念，涉嫌鱼目混珠。二是外国的住房自有率不高与中国的成因并不同，专家们犯了虚假论证的错误，论据不能支持论点。

　　 先说中国城市的住房自有率。

　　 目前所说的住房自有率是指居住用房的非公有的部分，事实上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每户的平均数。例如，100套住房是私有的，同时有100户人家。但是40户有一套房，10户有两套房，10户有4套房，另有40户没有房。从数字上看，全部住房都是自有的，自有率为100%。但是这个自有率有什么意义呢？住房自有率高不等于人人都有住房，也不能说明有大量商品房闲置。

　　 再谈外国的住房自有率低的问题。

　　 主要代表案例是美国与西欧的一些国家。通过研究我们发现至少有五个方面不同，差异与背景完全不一样。

　　 第一个不同，美国与西欧人为寻找机会流动就业非常普遍。据美国政府的一个统计，全美国每年有17％左右的人搬家。由于经济发展的波动，产业、技术与资金的流向的变化，因此各地的就业机会也在变化。美国人寻求更好地发挥个人特长与创业机遇的动因强烈，加上社会保障机制全国连网，又没有户籍制度的限制，这样就没有中国人那种故土难离的束缚。相对而言，购买产权房在某种程度上反而成为一种束缚。

　　 第二个不同，美国与西欧多个国家有大量的租房市场，较高的物业税促使业主要租出去，所以许多城市房租相对低廉。虽然总体上房租并不便宜，甚至也有相对很贵的地方，但要是与个人收入的比例折合起来算，房租相对而言是比较便宜的。而且，由于前些年房地产投资热潮，使得美国与西欧许多城市的大量住房闲置，租金持续下跌。此外，随着人口老龄化，空房还将继续增多，买房不如租房变成了一件简单而且划算的事。

　　 第三个不同，在美国与西欧，租房人的权益有较大的保障系数。

　　 一是房东不能随意调整租约，甚至租房人付不起房租时也不能强行撵出去，需要到法院起诉，而法院的判决通常是在一个有一定时间跨度内必须搬出，但欠费要等租房人有能力时偿付。二是房租的比例不能随便提升。美国的《房租管制法》限制了房东对房客收取的房租数额。房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。这就是美国的房租管制制度，它能保证租用者可以长期安心租房。虽然近年来也有所调整，但总体上涨幅不大，远不像我国许多城市的房租大涨的情况，房客可以放心租房。

　　 第四个不同，美国与西欧的一些国家为相当一批低收入阶层提供了廉租房。例如，美国有17%左右的人口居住在政府或企业提供的廉租房里；西欧也有高于20%的。一些人由于社会高福利，弱化了他们的社会责任，等待政府提供住房。

　　 第五个不同：美国与西欧的老年人往往在65岁后就出售自己的住房，住进老年公寓或护理型公寓。由于文化与观念不同，美国与西欧的老年人独立性很强，退休后不要子女照顾。人一退休即卖掉房子，用卖房的钱支付养老。政府规定公寓不得对老人提高房租，在土地税等方面，对老人有减免的优待，因此，美国与西欧老人可以在老年公寓或护理所里颐享天年。

　　 上述这五个方面代表着和我们完全不同的经济基础、体例制度与文化传承习惯，也是构成住房自有率相对较低的原因。它和我们国家各方面的情况都完全不同。研究了这些内容之后，不难发现，专家们炒得沸沸扬扬的中国城市住房自有率不过是个伪命题而已！ （李开发）