封顶还不卖 开发商惜售人为捂俏楼市？

　　继4月30个楼盘开盘计划流产后，5月预计的51个项目和6月预计的60个项目集中放量的局面也未出现。多数项目都在推迟入市，有开发商已经明确表示，要看看市场变化再决定何时开盘。一些项目的样板间和售楼处已装修完毕，甚至开盘企划和广告也设计完毕，但开发商就是迟迟不办理预售许可证。

　　据中大恒基不动产营销调研显示：2007年上半年北京市建委共批准预售许可证219个，批准预售面积共计772.8万平方米。其中，住宅项目批准上市套数为45554套，批准住宅面积510.6万平方米，同比2006年，获批许可证减少19.8%，批准预售面积下降30.1%，住宅项目批准上市套数减少28.4%，批准住宅面积下降32.7%，开发商延期开盘成为近期京城楼市的突出现象。

　　采用多种手段只为延期开盘

　　北京市建委的有关规定要求房地产项目取得预售许可证后，必须在3天后开盘销售，但开发商为避免受到监管，往往推迟办理预售许可证，这也成了开发商推迟项目入市的最常用的一个办法。另外，分批获取预售许可证，大幅提高开盘价格，谎称内部已认购……花样繁多的做法成为开发商捂盘惜售的借力器。

　　业内人士表示，开发商拖延拿预售许可证的时间，可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。对于想长期捂盘的开发商来说，大幅提高开盘价这种手段效果很好。如上海的汤臣一品2005年10月开盘，挂牌均价为11万元/平方米―12万元/平方米。开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时网上撤销定金合同3套，撤销率列上海所有在售楼盘前列。此外，以内部认购作幌子捂盘的行为也较为普遍。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。如上海的嘉和国际大厦2007年3月开盘，该大厦共276套商品房，通过预售方式内部保留204套商品房，有虚拟交易、囤积房源之嫌。

　　捂盘惜售旨在寻找销售时机

　　今年3月，建设部、国土部等八部门联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，除了打击房地产领域涉及的权钱交易行为外，重点对房地产企业囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等违法违规行为进行检查和处理。检查和处理房地产开发企业的“捂盘惜售”行为包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等。但事实上，随着今年房价持续上涨，开发商“捂盘惜售”现象并未紧急“刹车”。

　　一位业内人士指出，目前北京销售市场上，一些刚开盘的住宅项目，每次开盘销售前总能排出上千个号，开发商将开盘排演成购房者摇号热抢住宅的“风光场面”，为的是给购房者制造严重的心理暗示，那就是房子好卖，供不应求。但实际上，很多时候上千个排队的房号，是开发商故意延迟开盘后人为制造的市场策划行为。

　　推迟销售助推房价上涨

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，市场在前一阶段因销售情况差强人意，累计的待消化楼盘增加，因此开发商希望选择市场回暖比较明显并且销售逐渐稳定的时机入市。

　　某位不愿透露姓名的营销负责人在接受采访时表示，捂盘惜售说明开发商和购房人在房价升与降的问题上开始角力，因为目前的市场整体处于一个比较低迷的阶段，因此开发商都不愿意在低迷的市场放量。如果大量楼盘在这个时候上市，必然引起供求关系的改变，进一步强化人们持币待购的观望态度。如果降低开盘价格，从长期来看不利于开发商们整体的利益。另一方面，有的开发商手里就一个项目在售，没地了，拿地又困难，只好慢慢卖。又或者政府供应土地的速度也给市场供应量造成一定影响。

　　永同昌集团营销总监肖志刚表示，推广节奏、开盘销售的时间选择对于开发商非常重要，是一种营销策略，所以每个开发企业都对开盘时机的选择非常谨慎。按照市建委的有关规定，北京的房地产项目取得预售许可证后，必须在3天后开盘销售，所以开发商一般是在其决定开盘入市的时间后，才去建委办理预售许可证。他说，“捂盘惜售是在一个特定的时机，在一定的区域形成供需关系平衡的破坏，而价格一般是由供需关系决定的。形成卖方市场后，价格的上涨是不可避免的，开发商也最终达到了利润最大化的目的”。

　　在他看来，在现阶段政府要干预开发商的销售时机选择权利并产生效果的可操作性不大。开发商可以根据销售策略按栋领取预售证然后分批推售。破解开发商捂盘最佳的的方式是增加市场供应量，增加土地的放量，以形成市场需求小于供给。这样开发商在资金回笼风险、市场风险压力不得不考虑其销售速度的压力。