专家观点:加息对房地产贷款影响最显著

　　 贷币政策的影响是不分自住与投资的全方位打击，其中影响最大的自然是按月还贷工薪一族。

　　 面对有过热风险的经济，货币政策紧缩又紧缩。周五，央行宣布加息0.27个百分点，利息税从20%降低到5%，一年期存款实际收益率3.16%，相当于利率提高两次多，虽然实际上仍处于负利率，但决心不可谓不大。

　　 由于是存贷款利率同升，因此对银行收益影响不大，作为银行主要收入来源之一，房地产贷款从复利的角度还会上升。当然，银行贷款客户的借贷融资成本会上升，不过对资金链并不太紧或者利润率高的企业影响有限。

　　 人们最关心的是，紧缩性的货币政策对民生影响几何？无论是紧缩还是扩张型货币政策的支持者，减免利息税被普遍解读为利好。这项旨在拉动内需的政策，在被证明根本无法达到效果的8年之后，才宣布降低利息税，但还是保留了一条5%的小辫子。

　　 即便利息税降到5%，存款加息27个基点，到银行存款的依然会是风险厌恶群体的专利，所起到的作用是不让银行储蓄大规模搬家，影响到银行的安全，但不会出现储蓄回流。首先，在银行存款利率加息减税后还是无法跑赢通胀率，除非我国的通胀率回落到3.16%以下。但是，这样的希望比较渺茫，人民币汇率上升趋势不变，实物资产价格就会节节上升，说得简单一些，只要存在人民币汇率上升与利率上升也即通胀压力不变的双重预期下，土地、房地产、资源等就会通过价值重估，继续维持在高价位。

　　 加息对民生影响最显著的就是房贷，我国消费信贷的发展史从另一个层面看，是个人房贷畸形增长史。加息对房地产投资者影响巨大。按易宪容的数据，当本金1元，利率复利为5%时，30年后1元的终值利息系数为4.322；利率为8%，30年后1元的终值利息系数为10.062；利率为10%时，30年后1元的终值利息系数为17.449.也就是说，当复利计算时，当利率由5%上升到10%时，其终值利息系数为4倍多。如果购房总价120万元，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10%，每月按揭贷款8775.70元，30年后你连本带利得总支付332万元，其中利息支付232万元。

　　 利率上升对房地产影响包括两方面：一是牵涉经济基本面房价会继续上涨；二是按月还贷的工薪族的成本会成倍上升，收入增长赶不上利率增长的步伐。并且，贷币政策的影响是不分自住与投资的全方位打击，其中最大的自然是工薪一族。那些同时贷款购买几十套低价房，或者能够购买房地产公司原始股的人，不在此列。

　　 虽然个人房贷仍然是优质贷款，但违约比例已经上升。据上海银监局统计，2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已上升到千分之八点六。如果违约比例继续上升，下一步政府可能会推出贷款证券化，向社会释放这部分风险。

　　 政府在制订货币政策时，需要同时考虑到普通消费者的承受能力，否则货币政策将成为贫富分化剂，富裕者可以继续通过理财与投资实物资本市场赚取通胀期的无风险差价，而一般民众则不得不饱尝收入增长赶不上物价上涨的痛苦。

　　 给大多数普通工薪族以释放风险的渠道，应成为政府除货币政策外的另一政策高点。（叶檀/上海学者）