车位应归全体业主共有 开发商无权出售

　　房地产开发商能不能向业主出售小区内的停车位？

　　近日，河南省郑州市一小区内利用公用绿地设置的两百多个露天停车位，被开发商出售。此举遭到业主的质疑。法律界人士认为，开发商的做法侵犯了业主的合法权益。

　　事实：开发商出售露天停车位

　　7月15日，记者在位于郑州市北区的新希望・澳园小区看到，在小区的楼房之间，被透气型地板砖硬化后的绿地上设置了一个个停车位。一居民说，开发商销售的就是这些停车位。

　　居民郑先生说，他们去年入住时，物业公司向每个车主每月收取40元停车费。今年不再收停车费了，居民们对此都很高兴。但几天前，小区开发商开始出售这些露天停车位。他认为，这些停车位占的是小区的公用绿地，既不是封闭停车位，也不是地下停车场，开发商不应出售。

　　记者从小区售楼部了解到，一个停车位的售价为1.2万元，可以永久使用，但没有产权。

　　说法：涉嫌侵犯业主权益

　　就开发商出售小区内露天停车位的做法，记者采访了河南物业商会秘书长和法律界人士。

　　河南物业商会秘书长张国强认为，小区既增加了停车位，又没有太影响绿化，应该是好的做法，但开发商向业主出售这些露天车位的做法不合适，因为这些地方是业主们共有的地方。

　　河南九同律师事务所律师宋宇认为，根据现有的规定，任何单位和个人利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区公用道路、绿地归小区业主公有，占用小区公共道路、绿地设置的停车位，应该归业主共有，开发商无权出售。如果开发商对这些停车位进行处置，必须经过相关业主、业主大会同意，所取得的收益归业主共有。未经相关业主、业主大会同意，私自出售停车位的行为侵犯了业主的合法权益。

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　　10月1日起将施行的物权法明确规定

　　车位应当首先满足业主需要

　　最近在一些大中城市，许多地下车库产权并不明晰的小区突击卖车位。出现这一现象的原因在于，根据今年3月通过的物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因为担心被“共有共管”，无论是否拥有车库产权的开发商纷纷抛售车位，置业主权益而不顾。

　　关于车库、车位的归属，物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　物权法自2007年10月1日起施行，至于物权法实施前车位、车库的归属问题，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，物权法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。