易宪容：高房价岂能提高城市的竞争力?

　　今年以来，深圳、北京等地房价又一次飚升。居然有不少地方政府官员出来表态，认为当地房价飚升是正常的，高房价能够提升当地城市的竞争力。他们以香港、纽约、东京等国际大都市为例，说明高房价提升了这些城市的竞争力。如果一个城市不能够维持高房价，就会丧失城市竞争力。因为，高房价能够淘汰“层次比较低的人”，把最有能力、最有竞争力的人吸引到这个城市来，城市的经济也就繁荣了，城市的竞争力也就提升了。
 
　　这样的观点无论是从理论角度上，还是从实证角度及民生角度来说，既没有逻辑，也无法得到经验的验证，更与现代文明社会保障民众基本居住权相悖。
 
　　一般来说，一个城市的竞争力不仅依赖于该城市的要素资源禀赋，更重要的是取决于城市市民素质、科技创新、社会和谐及政府优质服务等。它是由人才、产业、政府服务、社会诸因素的综合竞争力构成的。如果以高房价来提升城市竞争力，不仅让城市竞争力回归到依赖于要素资源禀赋的传统老路，而且会给城市竞争力带来严重的负面影响。
 
　　2006年的《中国城市竞争力报告》实证研究指出，城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标是存在一定的正相关，不过，城市房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快增长，如果房地产发展速度过快，超过了居民有效需求，就会降低城市经济运行效率，过高的房价会使城市竞争力严重偏离应有的水平。同时，过高的房价使得城市房屋的空置率上升，它与城市竞争力负相关。也就是说，房价越高，居民有效需求就越弱，城市房屋空置率可能越高，而城市竞争力就越弱。
 
　　我们从香港城市发展的历史来看，尽管房地产在香港经济仍然具有重要的地位，但房地产早就被排除在经济未来发展四大支柱产业之外（四大支柱产业是旅游、物流与进出口转口贸易、专业服务业及金融服务业）。
 
　　市场为什么会流行“高房价能够提升城市竞争力”这种似是而非的看法呢？其根本原因就在于，在这些人看来，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。同时，高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨不仅能增加地方政府的财政收入，也为某些拥有权力者创造出更大的寻租空间。这是无本生大利的事情，地方政府当然有动力来推高房价。虽然高房价容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的同期性，这就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。
 
　　希望推高房价提升城市竞争力，只能是一种奢望。历史经验表明，房价推高，一定会形成房地产泡沫。而房地产市场的泡沫一旦形成，就有破灭的一天。欧美发达的市场经济是这样，新兴的发展中国家同样如此。希望借助高房价把一些“层次比较低的人”淘汰出城市，不仅会弱化城市竞争力，还会制造整个社会的冲突与矛盾。