济南楼市半年随想 房价飞涨让人心不安

　　一直被看作调控“执行年”的2007年匆匆过半，房地产调控却正遭遇新一轮房价集体上涨带来的严峻考验。深圳，房价五个月涨幅超过50%；北京，今年新建商品住房售价1至5月份平均涨10.1%；上海房产也重新崛起，出现了大幅的上涨。一线城市几乎全线“飘红”，为什么一线城市的房价再次出现上涨的高潮。

　　主要原因是大量的国际游资活跃在中国的一线城市，楼市未能免除外来游资的围堵，依旧成为投资者的垂青地。作为一个新兴市场，中国继续保持对跨境投资的巨大吸引力，尤其是北京、上海、深圳这些一级城市，成为跨境投资者的投资热点。在楼市出现大幅上涨时，这些资本好像看到了短期内攫取巨大利润的机会，资本的投机性在一线城市表现的淋漓尽致。另外随着房地产的发展，房地产公司的操盘水平逐渐提高。在营销手段上，尤其是销控运作、概念操作等方面都提高到一个新的水平，这些同时也带动了房价的上涨。

　　济南作为二线城市，一直处于稳步发展状态，半年时间内随着全国整个房地产市场的发展，济南房价也出现了上涨加快的趋势。以已经建成几年的楼盘为例，在东部城区，去年下半年，三庆・燕舞园二手房80平方米的房子报价在32-34万之间，但现在笔者从网上的报价看已经涨到了37-40万；在西部城区，百兴家园去年下半年一套86平方米的二手房在网上的报价为24-26万，但最近的报价达到了28-32万。之所以以这两个楼盘为例，主要是这两个楼盘在面积上不太大，也不是各个地区的热点楼盘，所以更能实际的反映整个济南房产市场发展的现状。从以上两个楼盘上看，虽然济南房价的涨幅没有一线城市那么大，但仍然不容忽视。

　　在“国六条”，“营业税”、“个人所得税”、“70、90”等多方面调控的大环境下，为什么还会出现房价的大幅上扬，笔者以为，调控还是威力不够或者没来的及显现，更严重一点是没有抓到点子上。在这点上新加坡的经验值得借鉴。新加坡政府为了抑制房市投机行为，曾经出台了极其严厉的规定：首先，购房者只有取得相应的资格、符合条件才能购房。其次，购房者购房之后，倘若在十年内卖出新房要征收百分之百的所得税。这等于是同时从两个环节对投机行为进行严格限制，一方面，投机者一人购买多套住房的企图被制度屏蔽，难以得逞。另一方面，投机者即使拿到房，所付出的成本也非常高昂，一是长达十年的时间成本，二是获利全部缴税的成本。有这两把安全锁，新加坡至今没有受到炒房潮的冲击。

　　目前房地产市场已进入新敏感期，在政府没有大的宏观政策出台的前提下，未来地方或将可能采取“打点缓面”的方式缓和各种矛盾和阵痛。一是针对市场秩序各环节点出台具体措施，以缓解房价难控的紧张局势，如减少销售环节猫腻、打击楼市潜规则、将整治反腐进行到底；二是重点控制引起房价不正常上涨的因素，如严控投资比重、收紧按揭贷款、征收房产保有税等。

　　从市场来看，任何商品价格都会有升有降，没有永远上涨的商品，也没有永远降价的商品。当王石等业内权威人士喊出楼市有泡沫的时候，业内一片哗然，在这种涨幅下房产涨价能持续多久，可能是最伟大的经济学家也难以预言。但作为一个房产记者，仍然期待2007房产市场不要出现太多疯狂，楼市能够平安发展。