易宪容:遏制投机性外资莫让楼市变股市

　　深圳市国土房产局和国家外汇管理局深圳市分局日前联合发文，对境外机构和个人在深圳买房作出规范。在此之前不久，19家中资银行和10家外资银行因违规操作，让境外投机性资金通过假外贸形式流入房产和股市，而受到了国家外汇管理局的处罚。以上的事实表明，大量境外资金正在规避2006年政府“171号文”(即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)的规定，进入内地的房地产市场。

　　从政府的统计报表来看，2006年内地房地产开发企业利用外资达到394亿元，尽管利用外资占房地产开发投资的比重仅为1.46%，但其增幅则达到53%。2007年1-5月，全国房地产开发资金总量为12143亿元，其中利用外资为222亿元，同比增长89.9%。也就是说，从资金流入的正式渠道来看，尽管利用外资进入内地房地产的资金所占的比重一直处于较低水平上，但是其快速增长态势已经显现。这里既有房地产开发企业规避政府对房地产市场宏观调控的动机，也有外国企业对中国房地产市场暴利的虎视眈眈。

　　同时，在外资进入内地房地产市场正式的渠道之外，众多实力雄厚的国外资金都在采取种种不同的方法，迂回进入中国房地产市场。新加坡凯旗纳投资中心资深投资分析师乔治・麦迪逊研究表明，摩根斯坦利、高盛等顶级跨国投资公司纷纷进入中国房地产业，对此，相关的职能部门应该保持足够的警惕。

　　最近，内地一些大城市(如深圳)的房价短时间内快速飙升，这种飙升并非居民住房需求短期爆发所导致，而往往是外国投资者先行，内地投资者随后炒作之结果。有香港媒体报道，目前以港人为主的境外人士在深圳购房比例已由去年的11%上升至25%，甚至在近期的成交量中，港人买房已经占到一半以上。据报道，近年来香港人在内地房地产市场购买住房280万套。这样的数量对于内地房地产市场而言，可能算不了什么，但是如果这些购买力大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP仅8000美元左右)到深圳购房，要推高深圳的房价并不困难。

　　在这样的背景下，有关部门才会联合发文，对境外机构和个人在深圳买房作出规范。深圳市国土房产部门新闻发言人也表示，港人在深购房比例一直保持在8%上下。但实际上，在市场投机气氛日渐浓重之时，想通过房地产的商业存在原则及外国居民的居住原则来进行遏制，能够起到的作用十分有限。房地产市场的价格是由投资者对市场预期决定的，在这种情况下，不要说有7%的境外投资者进入市场(他们对市场价格预期比内地投资者要高)，就是比这个比重还低，市场价格也完全可以因这些投资者对市场价格的过高预期而快速推高。

　　正如麦迪逊分析的那样，无论是国外的顶级跨国投资公司，还是境外的个人投资者，他们进入中国房地产市场，其核心是谋求在短期内(2008年奥运会举办前夕)能够实现高额的投资回报率。这是一种典型的投机心态，是把楼市当股市来炒，这样做可能导致的深层危机是：一旦中西部省区尤其是二线城市的楼盘也被炒高，就必然面临着沿海居高不下、内地后来居上的房产价格飙升局面，更加不利于调控房地产价格。此外，这些外国资金还会想方设法进入中国的股市及汇市。这样，外资不仅能够通过楼市、股市、基金等便利牟取暴利，同时也希冀从人民币升值过程中牟取巨额利润，一旦得手，就会从包括房地产在内的众多行业内迅速撤出，给中国经济带来巨大伤害。这就是1997年亚洲金融危机的真实写照！

　　因此，面对最近内地不少地方房地产市场价格快速飙升的态势，仅仅通过外国投资者的商业存在原则和居住性原则来遏制已经不够了。政府应该对内地房地产市场的发展宗旨给予明确的定位：内地房地产市场主要是内地居民住房消费的市场而不是投资市场。其实，外管局的171号文件早就对境外投资者投资内地房地产市场已有详细的规定，现在我们要做的就是严格执行规定，遏制境外投机资金进入内地房地产和其他，以保障公民的基本权利，更要保障国家利益不受到侵犯。