时评:高房价呼唤保障类住房放量调控

2007-07-12 19:36    作者:杨凯   来源:  

中国消费者协会近日发布12个城市消费者满意度调查称,目前房价水平远高于消费者期望。消费者呼吁政府有关部门加快完善楼市调控,强化政府责任,加强住房保障,建立符合国情的住房建设和消费模式。

  自5月份以来,全国70个大中城市房价呈重新走热态势,北京、深圳、上海、温州等地房价大幅飙升,涨幅超过10%,一些城市甚至超过20%。自国家6月上旬批准重庆为综合配套改革试验区以来,重庆房价9天之内竟上涨7.6%!

  中国消费者协会近日发布12个城市消费者满意度调查称,目前房价水平远高于消费者期望。消费者呼吁政府有关部门加快完善楼市调控,强化政府责任,加强住房保障,建立符合国情的住房建设和消费模式。

  有关专家说,未来政府调控重点应转向完善住房保障制度,通过提升保障类住房供应比例,圆中低收入家庭“安居梦”。

  从“产业政策”向“公共政策”回归?

  最近,河北省政府要求各设区城市房产管理局统一更名为“住房保障和房产管理局”。有关部门负责人表示,此举旨在提升租赁住房和经济适用住房管理职能。

  中国社会科学院金融研究所尹中立说,我国“房改”始于1998年,最初是推行住房分类供应制度,即大部分中低收入者对应经济适用房,最低收入者对应廉租房,只有高收入者才对应市场商品房。这是适合国情的选择,但后来出于扩大内需等考虑,用市场方法解决住房问题的政策,取代了偏重住房保障的意见,结果2003年后房价大增,购房难成为百姓关注焦点。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说,商品房价格快速上涨,除市场需求增长外,与经济适用房、廉租房比例下降有关系。

  建设部有关调查显示,我国从1998年就提出建立廉租房制度,但到去年底全国仍有约20个地级以上城市没有建立廉租房制度。

  目前地方政府提供的保障类住房远不能满足需要。来自民政部的数据显示,城镇低保人数每年稳定在2200万左右。而目前被纳入廉租房保障范围的只有30多万户。

  尹中立说,如果把从市场角度发展房地产的政策叫产业政策,而强调百姓住房保障的政策叫公共政策;那么“房改”十年后,我国的房地产发展战略应当从产业政策向公共政策“回归”。

  任兴洲认为,最近一年的楼市调控政策,事实上正转向“强调住房保障功能”,如“两个70%”的限量政策。但一些专家表示,从房价持续上涨来看,相关调控政策落实不到位;同时,通过调整住房供应结构来调节房价的调控策略,仍需填充新的内容。

  三大难题困扰保障类住房“放量”

  记者调查发现,以经济适用房、廉租房为主体的保障类住房建设,除了进入和退出机制需完善外,目前主要遇到三大问题:一是量小、配套差,二是资金来源不稳定,三是问责约束不力。

  长沙市政府曾投巨资为农民工兴建618套廉租房,竣工18个月后却只租出26套。究其原因,除政府规定的申购门槛过高外,主要就是交通、费用等问题影响了申购积极性。

  为配合房地产宏观调控,上海市也曾提出一年内开工建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品房的宏大计划。但时隔一年,该工程已悄然不提。一些知情人士称,主要原因是大量保障类房源位置偏远,配套、交通、居住习惯等问题让一些拆迁户不愿购买。

  有关专家指出,一些城市的住房保障变成了“让低收入者到郊区、让高收入者进市区”,这影响了住房保障制度的形象。

  其次是“钱从哪里来”?新一轮楼市调控政策对保障类住房资金来源作出规定。比如廉租房建设主要有两块资金来源,一是各地政府需拿出土地出让净收益的5%,二是拿出40%的公积金增值收益设立专户。但是相关人士说,这些资金不足以支持庞大的保障类住房开支,还需要在政府财政补贴、银行贷款、税费优惠等方面拓宽思路。

  中国社会学研究会会长陆学艺认为,原有财政分配体系中,关于社会保障一块重在保吃穿、保就业、保养老,没有把住房保障纳入财政预算科目中,现在看需要改革和完善。

  解决问题的关键还在政府及有关部门。一些专家说,建设部曾公布未建立廉租房制度的城市名单,一些发达地区的城市也名列其中,这恐怕非“财力有限”之过,而完全是“发展观”有问题了。“既然定量要求各地建设经济适用房、廉租房,那么对一些至今拒建的地方政府为何不追究失职责任呢?”

  单位集资建房能搭“住房保障”便车吗?

  近年来,因为房价上涨势头难抑,单位集资建房的呼声再起。尽管有关部门一再警示,但各地以“委托代建”“定向开发”等变相方式集资建房的现象仍然存在。

  记者了解到,当前一些城市借行政新区搬迁之机,大规模配建党政机关人员住房,名义上借用了经济适用房政策。而事实上,不少党政机关人员已享受过“房改”优惠政策。沿海有个地级市在新区配建机关事业单位个人住房时,每人预先集资10万元,并承诺每平方米房价不高于2000元,户型面积多为150平方米左右。

   这个城市的相关负责人向记者道出了“玄机”:一方面,单位集资建房可充当经济适用房,能提高当地经济适用房比例,“改善住房供应结构”,这既符合地方政府加快新城开发的政绩需要,也迎合了地方应对国家楼市调控的需求。另一方面,集资建房者多为垄断型、权力型单位,因为变相延续福利分房,相关单位积极性很高。

  调查显示,目前单位集资房的内部销售价往往比市场价低三分之一。近年来,机关单位集资建房占经济适用房的比例越来越高,有的城市甚至达50%以上。

  关于单位集资建房,目前意见有两种:一种认为应有条件许可。一些专家说,鉴于房价过高,从多元化供应住房的角度看,可允许工矿区欠账较多的单位有条件集资建房,以解决困难职工的住房保障。但更多的专家认为应明令禁止。

  任兴洲说,一些地方党政机关借经济适用房之名,违规或超标集资建房具有隐蔽性和欺骗性,这实际上是变相的“福利性腐败”,同时使当地百姓购买经济适用房的概率越来越低。“一个官员贪污10万元可判重刑,而堂而皇之地多买一套大面积的政策性住房,所赚何止10万元。从某种程度上说,公务员住房腐败是最大的腐败。”

  “居者有其屋”不等于“居者买其屋”

  对于我国的住房制度,经济学家吴敬琏等人有个形象说法:政府的责任是“居者有其屋”,不是“居者买其屋”。但必须明确的是,与养老、失业、医疗、低保等社会保障制度相比,我国住房保障制度建设明显滞后。

  而且,在住房保障的制度设计上,至今进入和退出机制不完善。如“高收入者混购”如何监控和“富了的穷人”如何退出,均缺乏相应的政策依据,导致一些城市经济适用房“对象失控,面积失控,价格失控”。

  山东莱芜市委书记于建成说,在住房保障问题上,莱芜市提出“市场建、政府补、百姓选”的思路,把住房补贴直接发放到低收入家庭,由其自主选择租房或购房。但有关专家提出,政府如果停建保障类住房,单纯“补人头”,开发商主导的市场房价必然“水涨船高”,最终被补贴的低收入家庭可能无低价房可租,更谈不上购。因此,“补人头”必须和“补砖头”并行,才能真正收到保障效果。

  尹中立等专家认为,从实行住房保障制度的国家来看,保证准入资格不出偏差的基础,是建立健全社会化的个人信用体系和住房档案。而我国目前还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准和财产标准,这应是亟待解决的问题。

  退出机制同样需制度创新。前不久,北京市曾就“十一五”住房建设规划发布征求意见稿,其中明确提出“政府将回购经济适用房”,但一个月后的定稿中,“回购”字句被删去,变成“探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”,态度转向模糊。

  有关专家说,回顾“房改”十年路,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。今后政府应按《价格法》要求,扩大“双限”(限套型、限房价)“双竞”(竞房价、竞地价)项目规模,增加政府指导价的住房供应。前不久,天津采取“带户型标准、销售价格、销售对象和竣工入住时间”方式,招标选择经济适用房建设单位,引人注目。

  “像取消农业税、实行农村低保一样,起初认为政府包不了,但实际上我们做到了”。陆学艺说,“在住房保障问题上,有关部门和地方政府应有能力做得更多”。

 

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