物权法实施前奏 地产法规梳理全面展开

　　距离《物权法》正式实施还有80余天，相关法律修订与配套工作已经全面展开。

　　立法机构和相关行政部门已经开始具体考虑物权法与现行法律的衔接问题，这将至少涉及现行的《担保法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等诸多法律法规的修订。这是一个牵一发而动全身的过程。

　　7月4日，最高人民法院副院长万鄂湘在全国高级法院院长座谈会上透露，为了确保《物权法》的正确适用，最高人民法院已经启动物权法司法解释的起草工作。

　　《物权法》起草小组组长江平在接受本报记者采访时表示，《物权法》和现行法律既有融合也有转换，原来在其他法律中没有规定的，在《物权法》中有所体现，而有所规定的，在《物权法》中却有所改变。“所以，《物权法》通过后，我国许多相关法律法规都要修改，以切实维护公民的法定权利。”江平说。

　　两部法规开始修订

　　记者从建设部政策研究中心了解到，10月1日前，建设部肯定会出台修改后的《城市房屋拆迁管理条例》和《物业管理条例》，不出意外的话前者将更名为《土地征收征用管理条例》。

　　从4月开始，建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾，《物权法》起草人之一梁慧星教授，包括江平在内的物权法一线专家学者，到全国各城市就《物权法》的立法精神、争议焦点、制度创新、司法适用等问题进行布道，物权法全面进入热身阶段。建设部已经在北京及各地组织了不下20场的物权法讲座。

　　一个月前，江平曾参加国务院法制办组织的关于以上两项条例修订的研讨。由于“重庆钉子户”事件，使现有的《城市房屋拆迁管理条例》与未来物权法的匹配问题变得十分棘手。

　　江平向记者坦言，《城市房屋拆迁管理条例》的修改比较困难，因为其立法精神就同《物权法》有冲突。前者在土地问题的态度是以“拆”为主，但《物权法》的态度是以“征”为主；前者规定凡是在规划范围内的都要拆，但后者在第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

　　修改后，“土地征收”的概念将取代“房屋拆迁”概念，《土地征收征用管理条例》也将取代此前的名称。

　　《物业管理条例》的修改也在紧张进行中。不久前，万科在全国20个城市展开统一行动，将属下“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，这是继2005年年底，万科物业将旗下在管项目“物业管理处”全部更名为“物业服务中心”之后的又一有针对性的举措。

　　“全国人大于2007年3月审议通过的《物权法》首次从立法角度提出‘物业服务企业’概念后，万科是国内首家更名的物业公司，这也是行业趋势。”万科物业负责人接受记者采访时表示。

　　法律配套原则遵循立法法

　　《物权法》实施后在物权保障方面会存在诸法并行的局面。如何与现有法律衔接，解开立法精神与法条冲突，将成为该法实施的关键问题。目前中国的财产法、行政法体系中关于物权的各种条文已开始全面梳理。

　　万鄂湘表示，《物权法》的颁布实施并不意味着《担保法》的废止，因此《物权法》正式施行后将出现民法通则、担保法、物权法、海商法等规定有担保物权内容的诸法并行的局面。在处理担保法等法律与物权法衔接问题时，人民法院应当坚持“法不溯及既往”的原则。

　　其次，《物权法》实施后，在处理担保法等法律与物权法的衔接时，应当按照《立法法》第83条与《物权法》第178条规定的原则和精神，根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”的原则解决法律适用冲突问题。

　　最高人民法院副院长奚晓明也指出，物权法虽然属于民法范畴，但其中包含了许多行政法律规范，相当多的条款涉及行政法律关系，如征收征用、不动产登记、村民委员会的法律地位、建设用地使用权等，都会形成行政法律关系和行政争议。在行政审判工作中如何贯彻执行物权法，是人民法院面临的一个新课题。

　　江平在接受记者采访时透露，《行政诉讼法》的修改已提上日程。在“重庆钉子户”事件中，已经出现了对拆迁户的救济困境。《物权法》规定，征收房屋及其他不动产要给予拆迁补偿。但由于全国各地经济状况不一，只能由当地政府根据实际制定补偿标准。如果对补偿不服，却无法起诉。

　　“我国现行《行政诉讼法》规定，只能告具体行为，对政府制定的拆迁补偿标准等抽象行政行为，不能提起行政诉讼，因此，拆迁户对政府补偿标准不满，就出现了状告无门，这是不公平的。”江平说。如果可以起诉政府的抽象行政行为，法院将可以对拆迁补偿的标准进行判定。