两轮调控楼市三度出轨 大变革势在必行

    上周，北京房价的最新统计显示，普通住宅环比价格上涨了20.4%，这个在第二轮地产调控中处于风暴眼的城市，几乎从没有停止房价狂飙的步伐。

    保持着同样姿态的还有深圳。它也是去年开始的第二轮地产调控的重点城市。但是，深圳的房价也很轻松地保持了两位数的增长。

    现在，一度房价下跌的上海，排队抢房子的场景也再次出现了。甚至北海、温州和蚌埠这样的三线城市，房价涨幅也跃入了全国前五名。5月份，北海更是以同比上涨15.1%，蝉联了全国冠军。

    在连续经历了两轮地产调控之后，楼市再一次偏离了轨道，这是自2003年以来的第三次。或许，惟一的悬念是，政府的手里还有几张没有亮出的牌？

    第三波

    北京的王女士正在为买房苦恼。她看中的望京某个楼盘，是她自己所在企业开发的。不过，根据公司的最新规定，现在内部人员买房也必须摇号。虽然与普通购房者相比，内部人“中奖”概率要高得多，几率是1/3。

    如果不摇号，她就要等到下期开盘。王女士对此显然毫无兴趣：“下一期房价不知道都涨到什么地步了。如今的办法只有冒险一搏了，成不成全看手气。”

    在北京，有新开项目的开发商都保持着高度紧张。内部人购买摇号这个罕见的办法是为了严防出现抢购骚乱。就在6月底，北京的新开盘项目“金都杭城”开盘时因为房源不足引发抢购者的愤怒，场面极度混乱。

    这是自房改以来北京出现的最严重的抢购情况。在抢购风背后，则是持续飙升的房价。根据国家统计局公布的数据，今年1月份，北京房价同比上涨8.9%，此后一路上扬，5月份同比涨幅已达10.3%。根据一些非政府机构的统计，6月份房价整体同比涨幅可能超过30%。

    从今年3月份开始，上海重新出现了排队买房的场景。过去三年中，这个第一轮调控的重点城市房价一度下跌。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，如果今后一段时间没有强力的房地产调控措施，上海商品房价格到今年年底同比上升10%左右很可能成为现实。

    那些处在两轮地产调控风暴中心的城市，似乎早已阳光明媚，在过去几年中不为人关注的二、三线城市，房价涨幅也开始让人侧目。

    成都的媒体记者报道说“买房如同买白菜”。今年2月份，建设部部长还称赞重庆房价稳定，6月下旬，重庆市国土资源和房屋管理局称，在获批“国家统筹城乡发展综合试验区”之后，重庆房价两周内上涨7.6%。

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生刚刚从西南出差回来，亲眼目睹了这一切的聂梅生惊讶地问：“为什么搞城乡统筹也会成为购房理由？”在她看来，城乡统筹新特区建设正是为了消除城乡二元结构，它理所当然地应该成为房价稳定的理由。

    4月份涨幅23.6%，5月份涨幅15.1%，在国家统计局的房价涨幅名单上，广西北海已经连续两个月抢得了第一。建设部曾专门打电话给北海市有关部门，询问涨幅为什么会这么高，并且要求以书面形式向建设部作出汇报。

    楼市已经不再有洼地。中国的房价正在集体出轨，这是自2003年以及两轮房地产调控之后的第三次。

    长江商学院教授周春生认为，单纯用流动性过剩不足以解释本轮房价上涨的突然性和全面性。归纳本轮上涨的特点，与前两轮明显不同的是示范效应明显。首先从深圳开始，接着是北京、上海乃至全国各大城市。

    “代表性城市的房价上涨让大家认定，房价不会跌下来，现在不买还要涨，这个心理很重要。”他说。

    开发商嬗变

    地产调控之初，开发商一度因资金渠道被卡而悲观，那么过去几年，到底是什么支撑着这个曾被认为严重失血的市场？

    一位信托公司的人士说，宏观调控原有的逻辑，是希望控制土地供给和房地产企业的资金来源来打压房地产企业，房地产企业不得不以更低的价格出手更多的房子，从而缓解资金链的紧张，以此达到降低房价的目的。

    实际上，虽然确实有一部分房地产企业因资金问题退出了市场，但是，那些具备资金实力的房地产企业却开始称霸行业。

    这是第三轮房价上涨的一个显著特点。投机性资金的流动方式已经不是温州炒房团和小规模游击队性质的外资基金。幸存的少数开发商囤积土地和掌握资金链，并与更大规模的外资资金结合起来。他们可以控制产业链的上下游。只要需求足够大，他们就会有足够的利润。

    国家统计局发布的数据显示，今年前5个月，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，同比增长26.2%。其中，利用外资222亿元，同比增长89.9%，增幅虽有所降低，但仍远远高于去年同期的4.7%。与此同时，房地产商开始集体排队海外上市，或者直接与外资全面合作，包括购买土地。

    早在2005年，摩根大通投资银行中国部董事总经理方方就曾表示，宏观调控造成的地价回落，给了一些大型开发商重新整合土地储备的良机。跟外资合作能够帮助他们树立行业“领头羊”的地位。事实上，几年以来外资正是这样做的。

    一位接近金融监管部门的人士也说，通过宏观调控，大型房地产企业反而掌握了更多的资金渠道，他们和外资等资金合作，在宏观调控中完成了对中小房地产企业的排挤，一定程度上形成了对土地等资源的垄断。

    他们甚至能够控制一些地区房地产供应，从而在区域性房价上拥有一定话语权。这位人士说：“目前，我们国家的房地产市场需要一场整体变革。”

    无论是从金融角度还是从实际效果上看，房地产调控都不是成功的。这位人士说：“宏观调控不仅没有能够控制房价，反而推高了房地产价格暴涨。

    下一张牌

    7月5日下午，也就是在媒体披露6月北京房价环比上涨20%的第二天，北京市政府召开了由主管副市长主持的房地产会议。北京的知名开发商，包括潘石屹、任志强悉数到场。据称，一个主要的议题是，如何应对北京房地产投资增幅连续下滑，可销售面积剧减。

    此前，广州已经出台新的措施加大供应。深圳正在组织13个委办局展开自查和商讨解决方案。

    根据往常惯例，接近20%的涨幅是启动房地产调控的警戒线。2005年“国八条”出台之前，上海第一季度涨幅为19.1%；2006年，“国六条”出台之前的3月份，北京房价涨幅为17.3%。不过到目前为止，还没有全国性统一政策出台的消息。

    建设部一位官员针对记者的问题回答，“现在不是时候”。据称，上个月，建设部部长偕同房地产司司长已经去北京市政府听取汇报，八部委联合调查仍在进行中。具体结果尚不得而知。

    在两轮地产调控过程中，部分经济学家曾宣称，上海房价将跌50%，北京跌30%。不过，在观望之后，如今的房价出现了更加猛烈的反弹。上海开发商黄长乐在博客中说，自己非常后悔，因为听信下跌的预言，损失了数亿元。

    与周期性调控相对应的是，房价波动也展现出规律性。以政策出台为中心节点，半年一小涨，一年一大涨。以北京为例，2005年第一轮房地产调控之前，房价涨幅稳定。2005年底，开始大涨，随后有2006年的第二轮调控。

    2006年9月份开始，北京和全国房价出现新一轮上涨，市场亦有第三轮调控可能展开的传闻，但在随后的年底阶段，涨幅小有回落。2007年初，北京和全国房价又开始大涨。

    而在过去几年的调控中，政府侧重点也在不断地发生变化。

    2005年第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，典型者如上海征收交易税，同时严格监管开发投资。上海的房价应声回落。不过，到2005年下半年，即开始有“防止调控过度”之说。

    2006年5月，“国六条”公布。新政策异常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。不过，市场供应仍旧不足，有限的供应有很大一部分又被随房价上升日益增强的“特权房”需求占用。房价又一次小幅度反弹。

    及至今年2月，建设部部长讲话要保障“人人有房住”。3月，建设部房地产司司长沈建忠在作《2007中国房地产发展态势》报告时称，房价回落的基础还不稳固。房地产宏观调控的工作重点是增加有效供给和商品房供给，抑制投资、投机性需求。同时，强调加强住房保障体系的建设和市场体系完善的建设。

    市场观察人士认为，这个讲话在指出协调供求关系的基础上，又将重点转移到了将保障住房与市场体系剥离上。

    房地产调控历时4年，政府动员了9个部委和全国各省市地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行了两轮“围剿”。几乎人们能够想到的手段都动用了，能够动员的力量都动员了。为什么房价还在涨？

    长江商学院教授周春生说，调控之所以收效不明显是因为调控目标本身在供求关系上存在两个背离性目标，既想控制投资过热限制供给，又想抑制房价。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，在将保障住房与市场化体系区分清楚之前，调控非常困难。“放大供给满足需求担心经济过热，抑制需求结果又使房价反弹。”

    基于这个分析，聂梅生认为，在住房保障体系完善之前，对于第三轮房价上涨，并没有更好的解决办法，“除非使用撒手锏”。聂梅生所指的“撒手锏”，是设法抑制投机性需求，对房地产交易和持有征更重的税。

    不过，聂梅生自己也基本排除了这种可能性，因为不到万不得已，政府是不会“急刹车”的。