房价是怎样炼成的

　　济南是一个二线城市，房价却具有特殊性。横向比较， 济南目前的平均房价超过了武汉、长沙、重庆、成都等众多GDP高涨的二线城市， 纵向来看，根据济南市房管局产权交易中心的监控数字 ，5月份济南商品房的平均价格已经比1月份高出319元/平方米，比2006年5月份高出536元/平方米，商品房价格的节节攀升究竟是什么原因呢？

　　房产还是不是暴利行业

　　根据济南信立怡高顾问有限公司市场部的2007济南新价格监控数字显示，除特殊情况下，目前济南市的房价中40%左右是土地成本，建安成本（建筑材料和建设费用）占20%左右，这是商品房成本中最大的两块，其他还有管理成本、技术创新成本、规划、配套等等成本，大约占20%，在销售周期等环节都按原计划进行的情况下，开发商的利润应该在20%左右，但是实际的情况下，由于开发和销售过程中一些不可预计的成本，开发商实际利润一般会小于20%。在这种成本构成中，5年来变化最大的是土地成本，因为招拍挂和拆迁新办法等政策的实施，济南市各区域最近5年的土地价格上涨超过100%。同时建材价格上涨也对成本产生了重要影响。

　　市场部以今年拍卖的高新区工业工业南路地块为例， 每亩超过300万元的地块，容积率为2.0左右，可以计算的商品房成本价格已经在4000元/平方米以上，该地块的开发商如果要保持20%左右的利润， 房价必须超过5000元/平方米。比目前该区域的在售商品房平均价格要高600元左右。

　　谁推动了土地价格飙升

　　从济南市有关部门了解到，2002年开始，同时济南市道路改造建设和棚户区改造不断深入，城市道路改造的费用不断增加，城市道路改造成本一般会分摊进周边的土地价格内，这样，周边的土地价格就必然会上涨，以2004年招拍挂执行以后的经十路拓宽改造为例，经十路道路拓宽改造后，两边土地的价格也随即大幅上升，一位资深开发商在当时按照原来的利润来计算，道路两侧的商品房价格至少要超过6000元才会有利润，因此，当时的土地招商遭到了挫折。而其他新增土地的招拍挂价格一般要参考本区域内原土地的价格，再增加道路改造和拆迁费用，因此，土地的价格一路水涨船高。

　　土地价格中的另一部分是拆迁补偿费用，根据济南市政府2003年８月１２日发布的新的《济南市城市房屋拆迁管理办法》，新的住宅房屋拆除货币补偿计算公式为：住宅房屋货币补偿金额＝住宅房屋市场评估平均单价×（ １＋调整系数）×建筑面积。其中，住宅房屋市场平均单价由评估机构根据拆迁范围内住宅房屋区位、建筑结构、房屋类型等因素评估确定。这个新的管理办法大大增加了拆迁补偿的费用，随着周边楼盘价格的增长，拆迁货币补偿费用滚雪球一样升高。由于土地出让状况分为未拆迁和已拆迁两种。因此拆迁费用也基本被算在土地出让金中，也是导致地价上涨的重要因素之一。

　　2007年4月26日，济南市再次出台新《济南市拆迁管理办法》，新办法规定，货币补偿拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定；评估时应当考虑被拆迁房屋在该区位中的具体位置、建筑标准、结构、层次、朝向、成新等因素。这个新办法将进一步提高土地拆迁成本。

　　2007年初，济南市向市场推介的15个老城改造的地块中，9块地价超过300万元/亩，其中万紫项改造项目为920万元/亩（不含拆迁费用），由于地价太高，这15块地在现场全部流拍。

　　土地价格的上升不一定决定商品房价格的上升，但是却是一个重要的推动作用。

　　供小于求推动上涨

　　根据济南信立怡高顾问有限公司朱江总经理分析，市场商品房供应量减小，而市场需求强劲是房价上涨的另一个关键原因。 2002年开始，国家对土地进行清查，冻结土地开发，土地放量减少，2003、2004放开，同时， 2004年国家其他宏观调控开始，至2006年“90+70%”政策出台，新盘上市时间和上市进度受到影响，另外由于许多环节逐步得到限制，因此商品房进入市场的时间延长，造成进入市场的商品房数量减少。加剧了市场供应紧张的局面。因此，2006年前10个月销售下降而商品房空置率降低40%。2006年底开始，整个市场开始得到释放，销售迅速升温，市场的良好反映造成了价格的新一轮上升。

　　据了解，目前经过济南2006年“90+70%”调控后放量的楼盘基本进入销售期，由于户型等方面得到新的调整，整体销售状况都明显好于去年。

　　由于良好的市场推动加上土地和拆迁费用上涨等原因，开发商对未来开发的预期也是价格上涨，经四路延长线某在售楼盘的负责人介绍，目前该公司开发的项目销售均价已经超过6200元/平方米，均价已经远远超过同区域的其他项目，但是，他们正在该项目附近计划签约的另一块地，成本核算就已经达到6000元，因此，他们预计开发以后，价格将达到8000元/平方米。

　　大资本炒房：暗流冲击市场

　　近日，东部某大盘的商铺部分近日被一神秘买家全部买断准备一段时间后向社会销售，赚取其中差价，另外，一些在售楼盘出现的单位购买现象也引人注意，例如某单位以团购价买断项目的几个楼座，而其中很多人将房屋在未来提高价格投入二手房市场，而根据山东大学房地产研究所李铁岗教授的研究数字，目前济南二手房市场的价格已经持续5年上涨，2006年上涨幅度超过一手房，济南一建房地产开发公司副经理许广保认为，目前国家宏观调控税收等抑制炒房，小资本炒房代价很高，因此基本销声匿迹，但是一些大资本炒房仍然存在，并且主要以基金、单位等方式运做，实际上这股暗流也变相冲击了房地产市场，不仅抬高了二手房市场价格，而且造成了房价整体上扬。

　　控制房价：发祥巷的曙光
 

　　在2006年，就有部分济南开发商呼吁控制土地价格，但是，土地价格的上涨趋势仍然是不可遏制，2007年初，政府推介土地的挫败，反映了开发商对土地价格的态度。在市区土地价格上涨的形势下，许多开发商选择了“郊区化”，众多开发商将开发的重点转移到东部和西部新城，而市区的黄金地段却几乎无人问津，因此，政府不得不去外地招商，引进国内有实力的开发商进行开发，开发成本更高，价格也更高，这样就形成了恶性循环。

　　朱江认为，根据目前的形势，控制房价首先要控制地价。 2007年，发祥巷片区改造引人注目，新的拆迁安置思路为控制地价带来了曙光，政府全程参与控制拆迁安置和成本，同时，对开发商进行一定程度上的地价返还，就可以达到间接控制土地成本的效果，而在控制地价的基础上才能控制开发商利润，从而控制房价。

　　进入2007年，上海、杭州等地对房价实施进行行政手段强力限制，受到全国的瞩目， 据了解，济南近期内没有关于房价的行政手段出台。