房价过火激活新政 新调控只是时间问题

　　进入5月份，正值“国十五条”发布一周年的敏感时期，具有指标意义的全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，深圳、北京等5城市达到了两位数。此轮房价上涨迅即引发了建设部、国土资源部、财政部等八部委的联合调查，有可能促使相关部门提前启动新一轮调控。

　　一年前的“国六条”以及作为其细则的“国十五条”，得到业界普遍好评并被看好，但房价却不降反涨，这说明政策本身仍不到位。“温故而知新”，对旧政策的反思有助于看清新政策的轮廓。

　　我们看到，无论是在“国六条”还是“国十五条”中，延续的思路仍然是对需求、供给两方面进行抑制，以期控制经济过热和抑制房价，但对增加供给方面并没有突破。在土地供应方面，强调的也是盘活存量、加大对闲置土地的处置力度，对土地供应不仅没有加大反而有收紧的意思，土地供应减少导致市场对供给的预期偏紧。其中“90/70”的规定、对开发商自有资金“35%”的贷款条件限制，均被认为是对房地产市场的猛药。但小户型即使有所增加，也只是房屋总价的下降，由于小户型的畅销，单价反而在上涨。对开发商资金的限制，目的是提高金融安全系数，提升开发商质量，对增加供应短期内是有副作用的。

　　对任何一个市场而言，供应短缺必然会导致价格的上涨。这一基本的市场经济理论正在被广泛认同。今年2月，国务院副总理曾培炎第一次提出要增加有效供给，增加普通商品住房供应。这说明从市场供求关系入手，更多依靠增加供给这一手段已经不仅仅是经济学家们的鼓噪，而是已经得到了决策层的认可。这一点，有可能会成为新一轮的宏观调控的重点。这一变化，将是具有转折点意义的重大事件，指导思想一旦发生变化，各项政策都将随之发生变化，对房地产行业的各个环节都将产生重大影响。

　　值得肯定的是，无论是“国六条”还是“国十五条”，都是对房地产健康发展的长远目标具有重要意义的措施，其基本思路有可能在新一轮宏观调控中延续。比如，调整住房结构的“90/70”政策，提升开发商资质的“35%”的规定等等。这些措施，不仅不会削弱，甚至有可能进一步加强。

　　一年来，这些关键措施的执行并不到位。根据国家发改委发布的房地产市场运行情况报告，今年1到4月份，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%。据相关报道，房地产开发企业的自有资金仍然偏低，平均约在20%-25%之间，这与“35%”的贷款下限仍有不小的差距。这其中既有政策执行滞后的因素，同样有地方政府对中央政策执行不力的原因。在新一轮宏观调控中，如何加强政策的执行力将是一个要点。

　　在这次的八部委调查中，调查房价上涨的重点是“非市场、非正常的因素”。这不仅意味对房价上涨中市场力量的认可，甚至预示着对市场因素和非市场因素的区别对待。

　　对“市场的、正常的因素”的认可，意味着对正常需求进行保护，对正常的市场销售进行保护，而对于投机、权力寻租以及其他扰乱市场秩序的行为则严格取缔。当然，最重要的是对市场进行区隔，对住房保障与商品房市场进行区隔，使保障性住房成为完全的政策性住房，与商品住房严格区分，以防止“双轨制”导致的权力寻租和投机行为。

　　今年以来，各种名目的“单位自建房”开始回潮，并引发诸多争议，如果有新的政策出台，有必要对这种行为的合法性进行明确。可以预见的是，房地产的市场化方向不容置疑，刚刚兴起不久的“单位自建房热”，很有可能不过是最后的回光返照。

　　“另一只靴子”早晚都会落地，关键只是时间问题。更市场化的房地产市场和更完善的社会保障，将是政策的方向。