房价：中期升价动力不足 短期内仍上涨

　　转眼间，宏观调控已过一年。这一年来，楼价不降反升。房地产超强繁荣已持续9年，到现在还看不到结束繁荣的转折点。但值得注意的是，从中期来看，房地产已潜伏着泡沫风险，房价升价动力将不足。尽管短期内，楼价涨势一时很难改变。

　　首先，从住宅增长的中长期走势来看，巨大供量将释放，从而改变供不应求的局面。据广州市统计局发布的统计数据显示，承接2006年超过20%的增幅，2007年一季度广州商品住宅共完成投资74.03亿元，同比增长30.8%，其中，荔湾、白云、南沙、萝岗、从化等五区增速均逾60%；南沙增速更达10.8倍。而另一方面，需求却因持续高房价而受到抑制，成交量明显萎缩。2006年一手住宅成交面积同比下降14.1%，成为2002年以来成交量最小的一年。因此，就供求关系而言，一方面，住宅开发投资大增，一方面需求萎缩，这本身就潜伏着市场调整可能。

　　其次，从房价收入比来看，目前广州已远超警戒线。据2006年第三季度统计分析显示，广州人均可支配收入为15121元，三口之家年收入为45363元，而住宅均价为6388元/平方米，一套90平方米的住宅总价为574920元，房价收入比为12.67。而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍。收入增加远远追不上楼价上涨，房价进一步走高将明显动力不足。

　　此外，由于宏观调控对于供求关系的调节，以及政府对于市场秩序的强力整顿，货币紧缩政策等因素的作用，可以预见的是，楼市酝酿着变局：受房地产开发商操控的供应结构将得到改变，房地产的繁荣，将受到宏观政策的限制。

　　但是，值得注意的是，房地产是一个复杂综合问题，而综上因素也仅能在中期发挥其效力。而从短期而言，房价上涨仍无法改变。

　　首先，还是供求关系无法改变，特别是越秀、天河等中心区域，由于土地紧缺，缺货将越来越明显。其次，房地产高利润仍对各方资金具备相当吸引力，珠江新城、琶洲等商务区的投资价值仍普遍看好。此外，新增人口置业、换房需求等刚性需求仍十分可观，单单毕业大学生，2006年有超过8万名在广州就业，这些将成为新增置业群体的后备军。而“90/70”的政策对于短期而言，由于发展商不会集中出货，因此对市场冲击效果仍不明显。因此，在往后的一年半载，房价上涨，仍是毫无疑问的。