年中展望:中国房地产市场六大趋势解读

　　趋势一：政策调控或将加强实施力度

　　五合国际集团总顾问刘力近日在接受本报记者采访时表示，2007年是继2006年后的又一个房地产“政策年”。回顾2006年的房地产形势，这些旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关部门的统计数据显示，2006年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过10%的速度快速上涨。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观。各地政府在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。
 

　　 刘力认为，尽管从目前看来，政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。

　　趋势二：房地产金融向国际化纵深挺进

　　2007年也是中国金融全面开放的第一年，从上半年看来，外资银行已经进入。作为中国金融市场的一个重要组成部分，外资银行可以在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其它非金融业主体的外资机构在人民币升值预期的前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。

　　刘力认为，在此政策背景下，短期内境外资金供应将受到负面影响。但是，从近两年的地产基金活跃程度来看，负面影响的长期性值得商榷。金融业的开放为外国资本进入国内地产行业打开了一扇窗，而“限外”政策对这扇窗的打开幅度进行了某种限制。但是，不可否认的是，2007年，中国房地产行业的资金国际化趋势将进一步深化。

　　据记者了解，在银行贷款门槛提高的前提下，国内众多中小开发商面临资金断流的尴尬境地。寻求多渠道融资成为这些市场参与者继续生存的现实选择，而在中小开发商已经习惯了“土地决定一切”、“地产开发就是拿地”的思维模式下，对如何与银行以外的资金提供者进行交流，如何评估自身拥有的项目资源等操作，表现的并非那么得心应手。刘力表示，对于进入境内的专业投资基金来说，国内房地产金融专业服务水平也决定了基金进入市场的步伐。政策风险、市场风险的评估，区域性投资策略的制定、项目资源的获取，项目质地的详细审查，这些金融服务技术层面的需求也直接推动了地产专业服务业的发展。

　　趋势三：规模化开发模式将成为土地开发主流

　　刘力告诉记者，从2004年土地市场清理整顿开始，国家政策始终关注于土地市场的规范管理。2006年新近出台的清理土地的政策措施，显示出土地市场进一步规范的态势。这种“地根”的进一步收紧规范，使得土地一级开发和旧区改造成为开发的热点和难点，而新增地产项目的规模化开发将成为从2007年开始的一种土地开发主要趋势。

　　其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。2006年5月份北京市国土局出台《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，首次公开发布一级土地开发招标公告，2007年将出台实施细则，这一政策的实施将为土地一级开发创造更加规范的管理制度和市场空间。

　　趋势四：以获取资源为目的的并购将成为市场的一个方向

　　“从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。”刘力表示，政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。

　　大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。刘力认为，随着市场发展的纵深化，开发模式的精细化、专业化趋势日渐明显，企业的无形资产如品牌、人力资源也将在房地产企业进行整合的过程中成为重要关注点。尤其是走品牌化道路，成为房地产行业公认的发展趋势。因此2007年的国内房地产企业的并购将不仅局限在土地、资金资源的利用上，如何整合并购企业的品牌、人力资源等企业的软资源将逐步成为房地产市场的热点。

　　趋势五：大集团“瘦身减肥”开始收缩战线

　　刘力向记者表示，前期经历了房地产市场价格的飙升，国内外开发企业普遍担心宏观调控的不确定性因素，对房地产市场均比较谨慎，为了规避风险，主要集中在一、二线城市中心区域开发住宅项目用地。并且，流动性过剩问题也反映到房地产市场，导致对稀缺性土地资源的激烈争夺，各个城市地价不断创出新高。而国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。

　　许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿的土地出让金，国内企业联合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

　　趋势六：市场呼唤升级的专业服务

　　“新的市场环境需要新的房地产服务机构。”刘力分析后认为，2007年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过度到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大做强。另一方面，升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。