潜威胁增加 楼市限外力度将进一步加大

　　国家外汇管理局昨日(6月26日)在通报近期银行外汇检查所发现的违规情况时指出，银行在履行真实性审核职责方面存在问题，使得一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入，甚至变相进入房地产市场等，对国内宏观调控和经济健康发展造成了一定影响。为此，外汇局将重点监督短期投机性资本流入，强化对跨境资本尤其是短期资本流动的监控和管理。

　　“潜威胁”增加

　　上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅表示，涌入国内房地产市场的外资携带着“潜威胁”，主要包括攻占市场和抽取利润两方面。“房地产是典型的资本密集型行业，如果在一国房地产市场发展初级阶段过度引进外资，代价将十分巨大。如外资的资本优势将使其在土地市场上占据优势地位，从而抢食本土开发商的市场空间，不利于国内房地产企业发展。同时，外资在中国楼市投资获利后带走部分盈利，而这种大量资本的转移伴随着人民币升值时的汇兑收益，会使经济出现冷却，刺破可能的泡沫，甚至带来危机。”

　　当然，有关部门也已经意识到了这一点。去年三季度，有关部门出台了3份与外资有关的重要政策，即去年7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、8月出台的《关于外国投资者并购境内企业的规定》、9月出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。

　　上述“限外”政策发布之初，的确使得市场内的外资一度“沉闷”下来，但外资只是在观望政策反应而已，并不代表会停止投资行为。以外资最为青睐的上海楼市为例，世界最大的私募基金之一美国凯雷去年10月用1.2亿美元把上海110套别墅收入囊中，此后海外基金的收购又不断上演。“毕竟中国许多城市的房地产收益率仍十分具有吸引力。”德意志银行旗下最大的房地产基金RREEF在研究报告中表示。

　　外资进入方式多样化

　　2007年以来，外资进入中国房地产市场的方式越来越多样化，参股、债券介入等不一而足。今年1月，美国华平注资3000万美元入股上海中凯集团25%股权；2月，美林等海外基金通过购买上海置业12.396亿元人民币的债券，间接介入其在沈阳及无锡的房地产项目；3月，荷兰ING借其全资拥有的沃德商务有限公司之手，以约1.87亿元人民币参股金地集团的武汉项目……业内人士判断，随着对外资设立房地产企业审批的日益严格，今后外资与国内房地产企业在资本层面的“合作”可能会愈演愈烈。

　　当然，政府密切关注楼市内外资动向及限制、规范外资的态度没有改变。本月，一则由商务部和国家外汇管理局签发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》再度引起市场注意。与国家外汇管理局昨天的表态相吻合，由国家外汇管理局签发的“限外”新通知中已经强调了要严防外资“绕道入市”。

　　邹毅介绍，此前很多外资企业通过对国内房地产企业母公司的控制，获得实际的房地产项目控制权，而新通知进一步加强了对这方面的监管，这也标志着政府对外资的监管决心不断加强。