为逃遗产税竟以娃娃名义购房 隐患多多

　　今报郑州讯 合同未约定的小区停车位归业主所有，一房多卖时以房产证为准，小区内广告收入归业主所有……昨日，中国政法大学教授、民法学专家李显冬和中国物业管理协会培训中心主任郑良羽，在郑州举行了《物权法》讲座，此次讲座由郑州市房管局主办。

　　未约定的停车位归业主所有

　　《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　郑良羽认为，这一规定是鼓励开发商及购房人，在商品房买卖合同签署时，明确约定车库位的归属及处置方案，并按约定进行处置。合同约定是解决车库、车位问题的关键。

　　小区广告收入归业主所有

　　企业在小区促销，这些广告的收入归谁所有呢？郑良羽认为，《物权法》建筑物区分所有权部分，已明确了小区楼宇的广告收益归业主所有，悬挂广告前必须要征得业主的同意；广告收入应由全体业主按照房屋面积大小享有。如果物业公司将这部分收入用来充抵管理费用，则有义务向业主公开账目。

　　李显冬教授认为，一些地理位置较好、有条件做广告的小区，业主委员会可以与物业公司协商，减免或全部抵消物业费。业主委员会也可以全权委托物业公司代为管理广告收入，除了单独设立账户、明确账目外，应该给物业公司适当的代理收入。

　　“小产权房”要慎买

　　“不登记的房子不受法律保护，因此对于在城乡接合部热销的‘小产权房’，要慎重购买。”李显冬教授解释，“小产权房”所用的土地是农村集体所有的土地，在这样的土地上建设的房子，只有当地农民才能居住和使用。即便是村民和开发商一起开发，并出售的房子，卖房者所签的合同也属于无效合同，国土资源局、房管局不会备案。购房者花钱买到的只是房屋的居住权，而不是所有权。

　　“娃娃房主”隐患多

　　各地“娃娃房主”日益增多，对此，李显冬教授说，这种逃避遗产税的行为有很多限制，可能会带来诸多问题。

　　比如，“娃娃房主”无法以其自身名义获得购房贷款，需要一次性付清房款，可能降低家庭生活质量。如果夫妻离异，由于“娃娃房主”的房屋不属于夫妻双方共同财产，因此谁获得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋，会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。