深圳房价“涨”字当头 炒楼掩真实需求

2007-06-23 18:11    作者:吴磊   来源:  

深圳的房价持续数月同比增长位列全国前列,而且一直保持全国房价最高的冠军地位。根据有关部门公布的数据:5月份深圳房屋均价1.42万元,其中关内房子的均价已达2万元,较上月上涨16%;关外均价1.2万,较上月大涨27%。那么,是什么原因促使深圳的房价如此不正常的疯涨呢?

房价的上涨,使得购房者不得不在新楼上市时要赶紧出手抢购。图为深圳某新楼开盘认购场景

  深圳的房价持续数月同比增长位列全国前列,而且一直保持全国房价最高的冠军地位。根据有关部门公布的数据:5月份深圳房屋均价1.42万元,其中关内房子的均价已达2万元,较上月上涨16%;关外均价1.2万,较上月大涨27%。那么,是什么原因促使深圳的房价如此不正常的疯涨呢?

  房价上涨的香港因素

  深圳房价的上涨已大大超出一般普通百姓的承受能力,这是不争的事实。一位购房者向记者抱怨说,“现在在深圳,从普通的工薪族到企业主管,从博士到公务员很多人都买不起房”。究竟是什么原因导致深圳房价如此上涨?按照官方的说法,深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体说,一是深圳毗邻香港,而深圳的房价相对香港还是便宜很多,所以不少香港人到深圳买房;二是深圳经济发展形势好,吸引了内地许多人到深圳,外来人口多,他们在这买房促使需求增大。

  目前,深圳的楼价水平大致如下:关外成交的均价已经过万元,临近特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米,部分高达14000元/平方米;关内普通住宅的单价约15000―20000元/平方米,关内高层豪宅约3.5万―4.5万/平方米,顶级别墅单价约为12万/平方米。

  而香港房价折合成平方米来算,最便宜的大概每平米1万五左右,不过这些都是地处元朗紧邻深圳的低价房。一般来说,普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型,大多是50―80平方米,100平方米的房子可谓豪宅。像奥海城、太古城这样的房子,每平米5万的单价并非一般香港人负担得起;半山豪宅与山顶别墅,前者大概每平米10万以上,后者每平米单价则高于20万元。

  整体来看,目前深圳房价相当于香港的45%,相比2005年前的20%,涨幅不小。更诧异的是,对比2006年的人均GDP水平,香港人均GDP为38127美元,而深圳的人均GDP只有8619美元,仅为香港的22.6%。换而言之,忽略不计因常住人口与暂住人口造成深圳人均GDP统计的误差,仅有香港人均GDP20%的深圳人,却承受了香港近50%的高房价。

  从另一个角度看,城市的发展、功能的定位在很大程度上影响着楼市起伏。二十七年前,从深圳特区建立那时起,深圳的发展就一直跟香港联系在一起。深圳市副市长陈应春说,“‘十一五’期间,深圳的城市功能为‘依托香港的国际金融中心地位建设区域性金融中心’”。地产研究员认为,如深圳的发展目标能实现,那么房价高看一步就是水到渠成了。因为那时作为移民城市的深圳,容纳的不只是国内的移民和本地居民,还将有国外的大量移民,就像现在世界金融和信息中心的纽约、伦敦、东京那样,无法再用居民收入来衡量判断房价水平高低。

  据深圳地产界人士袁照沛观察,十年前来深圳置业的港人大多是中低收入者,而现在随着内地经济高速发展以及人民币升值预期,大量香港投资客开始涌入。眼下,购房自用与投资的比例接近一半对一半。

   一位刚从香港旅游回来的人感慨道,“香港一处不到100平方米的房子要649万港币,而且还没有阳台,难怪他们要跑到深圳来买房”。

  炒楼虚掩真实需求

  “其实股市与楼市有相通之处,当市场供不应求时,价格就会上涨,”一位专家分析道,“所不同的是,股市对应的是虚拟资产,理论上可以无限供应,而房地产市场则是实物资产,有限的城市土地供应,有可能使炒家制造‘逼空行情’,令房价虚高产生泡沫,进而扭曲市场真实需求和房价。”

  事实也的确如此,在深圳楼市不断上涨的市况下,一些寻求投资安全回报的资金源源地涌入。根据业内权威人士估测,深圳房地产市场投资性买盘目前约占到市场份额的近30%,一些热点地区有庄家“坐庄”的楼盘炒房比例超过50%。

  另一位业内人士对此表示赞同,“深圳购房者中至少有50%的买房是投资炒房所为,并非是居住。说是供求矛盾影响更是难以令人信服。深圳人口大约有1200万,其中关外工厂中的打工族约占600万人口,深圳户籍有房者约是300万,也就是说真正需要买房居住的人口不过300万,而这个数目,深圳房产供应就真的那么供不应求吗?”

  世联地产董事梁兴安告诉记者,根据他们公司对942套样本统计的结果表明,在深圳普通住宅市场,购单纯居住的占47%,完全投资的为26%,居住同时考虑投资是25%。

  从目前的情况看,炒房者的目的显然不在于牟取相对微薄的租金收益,房价的快速上涨已使前期进入的炒家赚得盆满钵满。在热钱不断涌入的态势下,房地产泡沫急剧扩大,很有可能制造出类似商品期货的“逼空”行情。

  有多少利好值得期待

  当深圳房价高企,大部分民众购房无望的情况下,社会保障性住房政策就成了万众瞩目的焦点。今年一月,深圳为加强房地产引导与调控,出台了相关政策,规定由开发商负责建设政策性住房,其比例为拟出让商品住宅中建筑总面积的15%,无偿移交国土房产局。

  客观地说,这一政策一方面加大了地产商的开发成本,另一方面则令那些根本无力购房的人群看到了一线希望。深圳市国土资源和房产局官员透露,今年年底前,深圳将有6000套政策性住房入市,其中1000套为只租不售的公共租赁住房,5000套为经济适用房。今年深圳开工在建的经济适用房将达2.5万套。

  “高收入人群购买商品房,中低收入者购买经济适用房或租赁廉租房。这一大约是十年前提出的住房保障思路,现在看来正在得到落实,”一位业界专家说,“如果政府能将这一政策逐渐完善并坚持下去,那么房价(商品住房)高不高就与老百姓没太大关系了。”    

  的确,今明两年深圳将有数以万套的政策保障性住房上市,有可能解决部分中低收入家庭的住房困难问题。这些实质性利好值得期待。

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