深圳房价“涨”字当头 炒楼掩真实需求

房价的上涨，使得购房者不得不在新楼上市时要赶紧出手抢购。图为深圳某新楼开盘认购场景

　　深圳的房价持续数月同比增长位列全国前列，而且一直保持全国房价最高的冠军地位。根据有关部门公布的数据：5月份深圳房屋均价1.42万元，其中关内房子的均价已达2万元，较上月上涨16%；关外均价1.2万，较上月大涨27%。那么，是什么原因促使深圳的房价如此不正常的疯涨呢？

　　房价上涨的香港因素

　　深圳房价的上涨已大大超出一般普通百姓的承受能力，这是不争的事实。一位购房者向记者抱怨说，“现在在深圳，从普通的工薪族到企业主管，从博士到公务员很多人都买不起房”。究竟是什么原因导致深圳房价如此上涨？按照官方的说法，深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体说，一是深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房；二是深圳经济发展形势好，吸引了内地许多人到深圳，外来人口多，他们在这买房促使需求增大。

　　目前，深圳的楼价水平大致如下：关外成交的均价已经过万元，临近特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000―20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万―4.5万/平方米，顶级别墅单价约为12万/平方米。

　　而香港房价折合成平方米来算，最便宜的大概每平米1万五左右，不过这些都是地处元朗紧邻深圳的低价房。一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50―80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。像奥海城、太古城这样的房子，每平米5万的单价并非一般香港人负担得起；半山豪宅与山顶别墅，前者大概每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。

　　整体来看，目前深圳房价相当于香港的45％，相比2005年前的20％，涨幅不小。更诧异的是，对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6％。换而言之，忽略不计因常住人口与暂住人口造成深圳人均GDP统计的误差，仅有香港人均GDP20％的深圳人，却承受了香港近50％的高房价。

　　从另一个角度看，城市的发展、功能的定位在很大程度上影响着楼市起伏。二十七年前，从深圳特区建立那时起，深圳的发展就一直跟香港联系在一起。深圳市副市长陈应春说，“‘十一五’期间，深圳的城市功能为‘依托香港的国际金融中心地位建设区域性金融中心’”。地产研究员认为，如深圳的发展目标能实现，那么房价高看一步就是水到渠成了。因为那时作为移民城市的深圳，容纳的不只是国内的移民和本地居民，还将有国外的大量移民，就像现在世界金融和信息中心的纽约、伦敦、东京那样，无法再用居民收入来衡量判断房价水平高低。

　　据深圳地产界人士袁照沛观察，十年前来深圳置业的港人大多是中低收入者，而现在随着内地经济高速发展以及人民币升值预期，大量香港投资客开始涌入。眼下，购房自用与投资的比例接近一半对一半。

　　 一位刚从香港旅游回来的人感慨道，“香港一处不到100平方米的房子要649万港币，而且还没有阳台，难怪他们要跑到深圳来买房”。

　　炒楼虚掩真实需求

　　“其实股市与楼市有相通之处，当市场供不应求时，价格就会上涨，”一位专家分析道，“所不同的是，股市对应的是虚拟资产，理论上可以无限供应，而房地产市场则是实物资产，有限的城市土地供应，有可能使炒家制造‘逼空行情’，令房价虚高产生泡沫，进而扭曲市场真实需求和房价。”

　　事实也的确如此，在深圳楼市不断上涨的市况下，一些寻求投资安全回报的资金源源地涌入。根据业内权威人士估测，深圳房地产市场投资性买盘目前约占到市场份额的近30%，一些热点地区有庄家“坐庄”的楼盘炒房比例超过50%。

　　另一位业内人士对此表示赞同，“深圳购房者中至少有５０％的买房是投资炒房所为，并非是居住。说是供求矛盾影响更是难以令人信服。深圳人口大约有１２００万，其中关外工厂中的打工族约占６００万人口，深圳户籍有房者约是３００万，也就是说真正需要买房居住的人口不过３００万，而这个数目，深圳房产供应就真的那么供不应求吗？”

　　世联地产董事梁兴安告诉记者，根据他们公司对942套样本统计的结果表明，在深圳普通住宅市场，购单纯居住的占47%，完全投资的为26%，居住同时考虑投资是25%。

　　从目前的情况看，炒房者的目的显然不在于牟取相对微薄的租金收益，房价的快速上涨已使前期进入的炒家赚得盆满钵满。在热钱不断涌入的态势下，房地产泡沫急剧扩大，很有可能制造出类似商品期货的“逼空”行情。

　　有多少利好值得期待

　　当深圳房价高企，大部分民众购房无望的情况下，社会保障性住房政策就成了万众瞩目的焦点。今年一月，深圳为加强房地产引导与调控，出台了相关政策，规定由开发商负责建设政策性住房，其比例为拟出让商品住宅中建筑总面积的15%，无偿移交国土房产局。

　　客观地说，这一政策一方面加大了地产商的开发成本，另一方面则令那些根本无力购房的人群看到了一线希望。深圳市国土资源和房产局官员透露，今年年底前，深圳将有6000套政策性住房入市，其中1000套为只租不售的公共租赁住房，5000套为经济适用房。今年深圳开工在建的经济适用房将达2.5万套。

　　“高收入人群购买商品房，中低收入者购买经济适用房或租赁廉租房。这一大约是十年前提出的住房保障思路，现在看来正在得到落实，”一位业界专家说，“如果政府能将这一政策逐渐完善并坚持下去，那么房价（商品住房）高不高就与老百姓没太大关系了。”    

　　的确，今明两年深圳将有数以万套的政策保障性住房上市，有可能解决部分中低收入家庭的住房困难问题。这些实质性利好值得期待。