王石PK任志强:房价泡沫何时能破裂？

　　房价涨跌问题似乎已经成为楼市永恒的热点，无论如何它总能吸引着人们关注的眼球。而房价泡沫问题，也是一个老生常谈的话题，舆论对于它的论战，也是此起彼伏一直未曾停歇。目前，房地产界两位举足轻重的大鳄级人物都放出话来，预测房价走势，只是他们观点相左出入极大。

　　据6月19日《上海证券报》报道，万科董事长王石在万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中语出惊人，“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”王石称，楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而他同时也表示，万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。

　　在王石预测房价泡沫必破见报的第二天（即6月20日），华远总经理任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)在其博客中撰文指出：房价会再涨十年，甚至更长。这篇2500多字的文章从1996年讲起，说房价已经涨了十年，随着人们收入的增长，房价再涨十年也不是问题。如果仅仅从写文章的角度看，是篇好文章，有理有据，并且搬出了国家统计局、发改委等权威部门，唯一的败笔是竟然将被人们矢口批评的人口结构导致房价再涨十年的论调也抬了出来。

　　与以往的论战不同是，此次针尖对麦芒的争论发生在两个重量级开发商之间，而完全不存在以前开发商和学者或记者的论战中，嘲笑另外对方是只啃书本理论不懂实际操作的现象。那么，这二位高手的对垒到底会有一个什么结果呢？房价到底会再涨十年还是会在两三年内泡沫破裂？笔者认为，虽然任总拿出了n多的理论n多的数据，但个人还是力顶王石先生，中国房价泡沫已经非常严重，房价上涨已是强弩之末。

　　首先，我国对房地产调控已经进入了中央和地方上下齐动、联手调控的阶段。关注一下最近的房产新闻就会发现，今年的房地产调控已不是如往年由中央政府唱独角戏，而是地方政府也开始了在自己底盘上的主动调控。先是广州市长放恨话，说房价一定降下来，后来又有“广七条”面世；接着，南京政府也发力，祭出了“一房一价”，引起了业内的争议；而最近，上海拿第一天价楼盘“汤臣一品”开刀，直指高房价和捂盘，颇有杀鸡给猴看的味道。这其中更意味深长的是，中央相关职能部门对地方的调控举措采取了“纵容”态度，尤其是南京的“一房一价”引发争议的时候，鲜有中央机关部门出来发话评论，而是一副观其走向的架势，大有将其看作调控“试验田”的意思。而目前，八部委又史无前例的开始对房价涨幅比较大深圳等城市展开调查。

　　非常明显，国家对房地产的调控已开始进入立体化调控阶段。笔者认为，政府之所以会在调控上下那么大功夫，完全是源于对房价泡沫破裂的担心，而力图实现房价的软着陆。事实上，房价调控真正难的地方在于，既要保证政府土地出让收益又要保证房价稳定，还要维持楼市的健康发展，左右不是，导致政府在调控不敢出手太重，怕伤了市场的元气和自己的利益，又不敢太轻，轻了又不起作用。但从目前来看，政府在调控方面还是下手太轻了，其中原因可能是地方政府在楼市的利益涉水太深。

　　其次，股市的崛起影响了楼市的投资需求，投资需求的锐减将加速房价泡沫的破灭速度。尤其在北京上海这样的大都市，房价能够上涨到今天的水平，投资客的贡献可谓功不可没，而这也正是房价泡沫产生的根源。股市步入牛市以后，投资客出于对利益的追逐而从楼市离场进入股市，整个房地产市场立刻出现了成交量跳水现象，尤其在高档房市场这种表现更为明显。楼市一时间进入有价无市的尴尬境地，在印花税这条导火索引导下股市经历了“五卅惨案”，并进入宽幅调整期，股市开始艰难的从快牛疯牛向慢牛闻牛转变，意识到风险的盲目入市者仓惶逃出，楼市这才开始有了起色。但从长远来讲，股市的牛市格局将会继续下去，大量的投资资金将仍然会在股市鏖战，对楼市的投资需求将会在“跷跷板效应”下受到牵制，不会大量涌入楼市。从这个角度来看，所谓目前的房价疯涨多半是开发商一厢情愿自导自演闹剧，正所谓 “学习汤臣好榜样”吗。投资需求的减少，房价高企又使市场有效需求缩水，房价泡沫不破才不正常。

　　再次，开发商捂盘图谋再次推高房价，以便在新一轮房价上涨中获利，这直接导致泡沫吹大的速度越快，楼市泡沫破裂的时间提前越提前。关于开发商捂盘豪赌奥运会的消息一直不绝于耳，甚至有开发商赤裸裸对《经济观察报》的记者说：“房子卖的越慢，挣的钱越多”。这种盲目追求利益最大化的思想，无论对开发商还是市场都是有益无害的（笔者在拙文《解密京城楼市两大迷局》中已有阐述，在此不再赘言），况且又是房价已经高到大部分人买不起的时候。如果说，在前几年，楼市泡沫还是靠投资者炒房团吹起来的话，目前吹泡沫的主力军已经是开发商自己了。央视最近曝出有开发商雇人排队营造热销场面就是最好的例子。

　　开发商的暴利惯性思维已经到了该刹车的时候，因为你面对客户已经不是盲目跟风的低端小市民，而是高智商的富人阶层，不要以为你捂着不说、多派枪手写文章忽悠人家，就可以一手遮天，千万不要低估了购房者的智商。

　　最后，我们说说任志强先生引用的那些数据。一是关于人们收入的统计数据，这些数据在官场上或许还行得通，但在市场上是一点作用都没有的，因为这里面水太多。市场要的东西是实打实的硬货，来虚的没有用；再说对房价的统计，说实话，那些数据，能反映市场真实的情况吗？或许也只有您在忽悠百姓时还当真。

　　王石能领导出一个领军全国的万科，靠的不是吹牛皮和瞎忽悠，任志强先生看来还有很长的路要走，正所谓任重而道远啊。