叶檀：房价会不会再涨十年 是个伪命题

　　房价涨不涨十年，是个伪命题。
 
　　我们不能因为过去已经涨了十年，推定未来必定还会涨十年；也不能因为未来涨十年人们无法承受，就判断不可能涨十年。一年涨1%也是涨，涨5%也是涨，何必22%？如果按照一年CPI上涨3%的增幅来计算，房价一年上涨3%才算持平，更不要说，目前的CPI计算方式有缺陷，有可能房价一年上涨5%才能持平。名义价格上涨了，但货币购买力降低了，因此实际上并没有上涨。这也是我们在计算投资效益以及价格水平时，得刨去通货膨胀率的原因，名义价格上涨是做不得数的。
 
　　另外，还得看建立在土地供应量基础上的商品供应量。如果商品房供应存在刚性约束，即适用于商品房或者经济适用房建设的土地无法充分满足购房者所需，如果商品房供应存在结构性缺陷，我国的满足大部分工薪阶层生活所需的商品房都是大户型房，而这些房屋又能被中高收入阶层所消费，那么，房价上涨大有可能。
 
　　用平均收入水平来衡量房品住宅销售价格，掩盖了收入差距之下的楼市供应倾斜现状。如果这种倾斜发展到极至，则资源会完全被高收入者以及境外投资者所挤占。任志强先生所说为高收入者盖房有其市场基础，但管理者不应以开发商的思路行事。果真如此，低收入者在城市中将只有立锥之地。我们看到高房价已经从一线城市蔓延至二三线城市，6月11日，根据郑州市房管局发布的郑房指数，郑州市前5个月的房价涨幅高达20.56%，直逼全国第一。经营城市虽然不再挂在嘴边，理念却未曾消散。
 
　　关注房价问题不能不关注宏观经济运行状况，通常来说，如果经济处于扩张与通胀周期，投资品价格也会处于上升通道。
 
　　这方面最具有代表性的就是日本和中国台湾地区曾经发生的状况。上世纪80年代日本进入经济与货币的扩张周期，引发货币升值的压力，中国台湾地区情况也是如此。其结果是地产和股票价格的大幅上涨。这与当前中国经济的情况非常接近。而中国香港地区虽然在1997年前后也出现过股市楼市齐升的情况，此后楼市大跌，经济进入漫长的紧缩周期，政府通过减息来刺激经济。与一般的观念相反，加息说明当下经济过热、资金过剩，是个投资的好时期，而减息则说明当下经济有紧缩风险，政府需要释放货币、降低贷款成本等来刺激经济发展，此时，往往股市与楼市需求都不畅旺。
 
　　曾经参加某期《头脑风暴》节目，题目是问投资楼市好还是股市好，这个问题的隐设前提是，楼市与股市有替代与挤出效应，但实际上这个前提是不成立的。如果经济处于快速扩张期，本币有巨大的升值压力，流动性四处泛滥，那么股市与楼市都是不错的投资选择。只不过，两者的红火程度会有所区别，比如，激进的投资者会炒股赢钱来投资楼市，对股市政策等风险避之若虎的投资者会直接投资楼市。总而言之，投资的选择不会更改，在那档节目开始前的现场调查中，有30%的人考虑会在近期买房，投资股市者则比比皆是。
 
　　中国楼市要继续上涨，需要几个必备的前提条件。第一，由城市化与流动性过剩而来的经济周期能够一直持续下去，中国经济一直处于扩张通道，高价房始终具有投资价值；其次，高收入者的队伍能够源源不断得到递补，供求两旺格局不改，消费者踮起脚尖能够够得上房价上涨的步伐；第三，值得关注的是，中国经济目前处于结构性调整的转折关头，以往压低要素资源以低价品称雄世界的经济模式逐渐遭到摒弃，这里就存在一个转折成本的问题，在转折过程中流动性将会有怎样的收缩幅度，直接决定了楼市的命运。
 
　　希望中国经济向好、房地产不会大起大落的人，政府也罢、开发商也罢、投资者也罢，应该关注的是宏观经济，一旦实体经济无法支撑起虚拟经济的庞大身躯，人民币就会掉头向下，这一天到来之日，就是中国楼市价格下泄之时。