需求或调控 新政周年听业界谈中小户型

　　又到“９０／７０”新政一年的节点上，市场上已开始出现新政产物且销售情况均好，这说明新政符合市场发展的规律，并受到购房者的认可。为了进一步了解中小户型的市场放量和购房者的需求，把握中小户型发展趋势，记者近日特地走访了几位业界人士。

　　山东鑫苑置业有限公司副总经理　张凯

　　张凯：中小户型满足工薪阶层居住需求

　　自去年６月１日新政实施后，市场上已有典型的新政产品出现，其中，鑫苑・城市之家、鑫苑・碧水尚景等项目的户型规划严格遵循了“９０／７０”政策，重汽・翡翠郡也有部分小户型产品。

　　张凯认为，随着房价的稳步走高，济南市区东部的二环以内，均价在每平方米４５００元以下的楼盘已很难找到，二环以外的楼盘也有每平方米卖到４０００元以上的，以往过大的户型导致总价过高，这使很多工薪阶层只能望房兴叹，而这部分以９０平方米以下为主力户型的产品满足了工薪阶层的居住需求。鑫苑・城市之家、鑫苑・碧水尚景两个项目严格执行了国家政策，把中小户型的功能化做到极致。虽然做中小户型建安成本相对高于大户型，利润相对稍低，但对于工薪阶层来说有大量的市场需求，发展空间巨大。

　　鲁润・名商广场营销总监　刘汝庆

　　刘汝庆：小户型商务公寓缺货

　　小户型商务公寓均处于成熟地段，品质高、总价低，并具有宜商宜居的特点，适合ＳＯＨＯ族或者创业阶段的小型企业。目前这种产品在济南市场供应量不多，其中银座・晶都国际、嘉汇・环球广场、鲁润・名商广场等项目包含了小户型商务公寓产品，受到市场的热烈追捧。据了解，嘉汇・环球广场主推的５５０套小户型目前已销售４００余套，五星级商务公寓的高标准配套和５３００元／平方米的均价成就了项目的高性价比，而北园大街区域广阔的投资前景成为吸引投资者的重要因素；鲁润・名商广场自２００７年４月７日开盘以来，公寓已销售９０％左右，该项目营销总监刘汝庆告诉记者，８０％购房者用于自住，低总价对于刚起家的小企业和个体经营者具有较大的诱惑力。

　　另外，对于初次置业的年轻人，小户型商务公寓也备受青睐，这种产品不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手，开发商在做产品研发时，大都提供酒店式的物业管理，这无疑更符合年轻人的口味，但目前小户型商务公寓的市场供应量远远不能满足市场需求，还存在较大发展空间。

　　山东师范大学人口・资源与环境学院　房地产系主任　房地产研究中心主任　　山东省房地产业学会常务理事　山东省人大常委会立法咨询专家　　程道平教授

　　程道平：税收比行政手段更能有效调控房地产消费

　　“９０／７０”调控思路，主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量，程教授告诉记者，税收比行政手段更能有效地调控房地产消费。

　　据介绍，“保有税”是控制大户型消费的一种经济手段，主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅，但目前尚处于“保有税”的研究调研阶段，正式实施起来还缺乏诸多配套制度的支撑，但相关部门利用税收杠杆来调整房地产市场供求结构的政策意图却十分明显。程教授认为，房子卖的好坏，除了项目自身的定位和营销手段外，户型的研究非常重要，随着社会的发展，家庭小型化、子女减少的问题使老年人的赡养成为社会问题，如果把一套房子分隔成两套小户型，既满足了照顾老人的需要，总价又不至于太高，类似个性化的小户型组合会有巨大的市场潜力。