上海楼市遭温柔刀 非普通住房转让征税

　　上海楼市遭遇“温柔一刀”

　　昨天，上海市地方税务局就上海个人转让非普通住房征、免土地增值税有关问题发出通知。通知规定，从2007年7月15日起，个人转让一定年限内的非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收转让房产总收入0.5%的土地增值税办法；对个人转让普通住房则仍暂免征收土地增值税。 

　　上海并非率先在个人住房转让环节征收土地增值税的城市。从去年12月1日起，北京已经对个人出售二手房征收土地增值税，只是核定征收的税率为转让价格的1%、高于上海的0.5%。而杭州则是从今年2月1日起开始征收的，核定征收的税率为转让价格的0.5%。

　　未住满5年转让要交税

　　本报了解到，上海地税局已经向各区县税务局、各财税分局下发《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》（沪地税地[2007]26号），通知对个人转让非普通住房征收土地增值税的规定是：个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满5年的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的按规定征收。

　　如果个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可核定征收土地增值税，执行标准是：凡居住未满3年的，按转让收入的0.5%核定征收；居住满3年未满5年的，减半征收。

　　另外，个人转让普通住房的，暂免征收土地增值税。

　　土地增值税非新税种

　　上海中原地产研究咨询部总监陈宁介绍，我国在1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》中就对开发销售环节和个人住房转让环节的土地增值税征收都作出了明文规定，上海这次的标准也是按此制订的，而非新增税种。同时，上海已从2005年6月1日起对花园洋房和独栋别墅这两类非普通住房的转让开征土地增值税，这次通知则是将征收范围扩至所有的非普通住房。

　　市场人士认为，根据规定，居住未满3年的非普通住房转让要按规定征收土地增值税，如果按累进税率的计算方法，有些非普通住房转让的税收成本恐怕就比较高了。不过这次上海确定了转让收入0.5%的核定征收税率，这个比例不算高。所以我觉得和征收二手房转让个人所得税一样，要看相关部门的执行力度了。

　　为回暖楼市降降温

　　“上海在这个时候落实非普通住房转让的土地增值税，还是和地方政府的调控意图一脉相承的。”易居房地产研究员高级评论员杨红旭表示，上海楼市这几个月以来回暖趋势明显，今年的房价走势也变得微妙起来，“从前一阶段上海从严征收二手房个税朝令夕改的风波看，还是反映出上海政府意欲调节、稳定楼市的想法的，只是二手房个税的影响面太广，土地增值税就比较小，而且针对的是非普通住房，政府只是希望通过提高交易成本来进一步抑制投资投机行为，变相地为楼市降温。”

　　陈宁认为，从市场影响来看，基于针对的只是非普通住房且税率较低，所能造成的影响还是有限的。“当然，距离通知正式实施还有1个月的‘缓冲期’，在此期间，可能会形成一个非普通住房的交易高峰。”

　　◎小贴士1：

　　据上海2005年公布的普通住房的标准，上海的普通住房必须同时符合下列条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，具体为坐落在内环线以内的低于17500元/平方米、内环与外环间的低于10000元/平方米、外环线以外的低于7000元/平方米。不符合上述条件的则均为非普通住房。

　　◎小贴士2：

　　据国家法律，征收土地增值税采取的是累进税率的计算方法，如增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%。

　　上海房企土地增值税清算暂按收入1%预征  

　　除了对非普通住房转让制定了土地增值税征收标准，上海市地方税务局还在昨天发出通知，要求落实国家税务总局今年初提出的房地产开发企业土地增值税清算管理工作。上海地税局明确，上海房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，而对按有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房，暂不实行预征办法。

　　业内人士表示，国税总局于今年1月发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》已在市场内掀起一阵巨浪，而上海地税局此次只是表明要进一步落实国家规定。

　　对于针对开发商的土地增值税清算工作，市场普遍持赞同态度。“利率、汇率、税收等金融调节工具的恰当运用，能起到房价稳定器的作用。从今年以来的情况看，我们的宏观调控正在朝这个方面努力，如对开发商土地增值税的严格清查，有利于缩短建设周期和抑制土地囤积。如能因此减少部分未来供应，对于楼市从偏热走向理性来说，也不是件坏事。”中房上海指数办公室的分析师这样认为。