“90/70”实施一年 小户型一房难求

　　5月底，旭辉・奥都违规开盘，许多购房者为求一套小户型自带帐篷排队四昼夜。

　　2006年初陈群就开始为购房做准备。按照他的实际收入水平，同时还是单身的客观情况，陈群决定购买一套60平米左右的一室一厅的小户型。此前他听说北京有几个如荣丰2008、炫特区等以小户型为主的社区，房子面积小，单价也适合，因此受到多数首次置业者的追捧。2005年初，陈群的朋友购买了荣丰2008一个50平米的小户型房子，售价在每平米5000元左右，购买时总价不高，首付及月供压力较小。

　　「2006年」

　　小户型项目少之又少

　　但让陈群意想不到的是，2006年北京楼市小户型产品突然销声匿迹，市场中的小户型项目少之又少，尤其是以中小户型为主打产品的项目几乎没有了。

　　接连看了5个项目未果，陈群很是焦急，有朋友告诉他位于朝阳路的东恒时代二期以中小户型为主。

　　2006年8月，该项目新推以57平米和71平米一居，89平米和93平米的两居为主的小户型，陈群选中了一套南北向的57平米一居，但每平米11000元的售价让陈群难以承受，高达60多万的总价让他不得不放弃，尽管陈群很喜欢这个项目，尤其是户型面积正合他的心意。

　　此后陈群仍未放弃对小户型产品的寻找，他看了主打中小户型的青年都会等项目，均因总价高和60平米左右的户型少而没有购买到。当时媒体已开始广泛报道“90、70”政策，也就是说宏观调控开始后，每个项目开发的住宅中90平米以下房子要占到70%，并且分析指出2007年上半年将可能出现大量的中小户型产品。于是，陈群将他的购买希望寄托在2007年。

　　「2007年」

　　小房子单价高高在上

　　2007年，陈群先是来到位于朝阳公园东区域的金隅凤麟洲项目，虽然那儿有部分60平米以下的小户型，但单价超过12000元，显然高出心理预期不少。随后他发现位于百子湾的金泰先锋，对外宣称是一个90平米占70%的项目，陈群去项目现场咨询时，业务员竟劝他排下几次开盘的号，首次开盘肯定没戏。

　　很快陈群又获知另一个以中小户型为主的项目壹线国际二期将开盘销售，该项目位于四惠东地铁附近，户型以39至82平方米的一居为主，单价在每平米11000元左右，每套总价为五六十万元，首付10万元左右，这正好符合陈群欲购总价在50万以内的需求。

　　虽然该项目中小户型数量和种类推出较多，但陈群看中的39平米的房子被抢购一空，当天签约165套，而其中首次置业者达到95％以上。

　　“以前的小户型经济实惠，特点就是低总价和低首付。而现在中小户型项目越来越少，即便有但因单价太高，颠覆了之前小户型在我们心目中的概念。”陈群这样告诉记者，最后他问记者，北京还能购买到低总价的小户型产品吗？他认为，目前北京市场中的中小户型动辄单价上万，即使面积不超过50平米，首付也在10万以上，完全超出中小户型经济实用的范畴。

　　 ■市场现状

　　前5月期房销售套均面积超120平米

　　北京的小户型产品经历了2003年至2005年的繁华阶段后，逐渐在京城楼市中隐退。2006年，北京房地产市场中主推小户型项目几乎没有，虽然个别项目中搭配少量小户型产品，但其主流产品仍以80平米以上的房子为主。

　　根据北京市房地产交易管理网获批入市的小户型占比情况来看，1至5月份分别为15％、13％、5％、15％和7%，均不足两成。该网站数据还显示，前5个月期房销售套均面积均在120平米以上，从今年2月到5月，北京房地产市场中期房签约套均面积分别为129平米、128平米、127平米和124平米。虽然，套均销售面积出现递减的趋势，但中小户型项目出现的数量并不多，而事实上前四个月内90平米占70%的项目开盘几乎没有公开入市。

　　据记者统计，5月份纯新盘上市项目中，小户型项目仅有金泰城MINI和金泰先锋等2个项目，符合新政的第一批“过关”楼盘则主要为金泰先锋和壹线国际二期。此外包括珠江・奥古斯塔城邦等多个90平米占70%的项目，虽然频繁在市场上高调亮相，但开发商却并不急着开盘，到目前还没有取得预售许可证。而另一个对外也宣传为中小户型为主的旭辉・奥都项目，其土地属性为“北方明珠大厦公共实施用地”，使用年限为只有50年的综合体，并非传统的住宅项目。因此，目前市场上完全符合新政“90平米占70%”的项目寥寥无几。

　　■市场预测

　　●伟业顾问：新政效应今年难以体现

　　从目前市场存量和增量来看，90平米以下的供应量只有整体的30%左右，加之2007年新增项目受“90平米70%”政策限制的数量也将有限，因此预计新政对住宅供应结构的影响效果今年暂时无法体现。按照北京市政策所规定，2006年6月之前招拍挂方式取得的土地维持原状态；2006年6月之前审批开工的住房项目也不受限，而这两类产品是今年北京楼市的供应主流。

　　●中原地产：9月后小户型供应量增加

　　中原地产则认为，90平米70%比例的楼盘将在今年下半年出现，9月份左右会形成一个比较小的供应高潮。受“90平米70%”限制，2006年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整，按照一年左右的调整时期，预计这部分项目应在2007年下半年集中入市，同时入市的还有一部分主动将其户型配比修改的项目。此前北京住宅90平米以下的中小户型占总量的30%左右，随着受新政影响的项目入市，尤其是300万平米户型面积集中在90平米以下的限价房入市，可以肯定2007年中小户型住宅供应量将有大幅度提升。

　　■不完全搜索

　　在售中小户型项目

　　●金泰先锋

　　位于百子湾区域，首次开盘项目全部销售完毕，新楼预计2007年6月推出，价格未定，此前开盘的均价在8900元/平米。在该区域售价均超过10000元/平米的情况下，该项目具有非常凸显的高性价比。

　　●壹线国际二期

　　位于四惠东地铁附近，户型面积以39至82平方米一居为主，目前售价为12000元/平米，设计主要从提高小户型实用性角度出发，提高了小户型的居住舒适度。

　　●尚东阁

　　位于朝阳区管庄区域，64至85平方米一居占到一定的比例。开盘价格7600元/平方米，该项目仍在售，但因其单价相对较低，目前得到购房者的热捧。

　　●金隅凤麟洲

　　位于朝阳公园东区域，首先推出东区1号楼。其中东区楼盘为L形4-9层板楼，户型以37-84平方米零居和一居、105-120平方米两居和三居为主，开盘均价12000元/平方米。区域前景看好，尤其是投资潜力和升值潜力相对不错。

　　■记者调查

　　9月之后中小户型有望成批上市

　　一方面是购房者对小户型的大量需求，另一方面是开发商想方设法盖大房。为什么开发商不愿染指“小房子”？业内人士指出，大房子好包装，能卖好价钱，而且小户型成本高于大户型，为追求利润最大化，他们当然不想做小户型了。为什么政策调控一年了，小户型仍然不见踪影？专家又说，虽然新政从2006年6月1日起实施，但实际执行从9月份才开始，效应显现至少在一年之后。

　　追求利润最大化，不愿开发小户型

　　开发商一般是按照政府部门的容积率和规划需求，进行项目户型面积的设计，在符合政府容积率范围内，开发商会尽可能将户型面积做到足够大。

　　“开发商之所以热衷于开发大户型产品，主要是大户型产品的利润要比小户型高。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰这样指出。他分析认为，在同一地段，定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比，售价可相差每平米1000元-2000元，如同样位于百子湾区域的金泰先锋和金都杭城，其中金都杭城以大户型为主，其毛坯房售价为11000元/平米，而金泰先锋的售价则为8900元/平米，两者相差2000多元/平米。

　　同时，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，“大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。”杨少峰认为利润相对低是开发商不愿开发中小户型的主要原因。

　　除了利润的差距外，接受记者采访的开发商均表示，大户型的建安成本也略低于中小户型。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，同一个区域内，容积率一样，大小户型的项目土地成本是一样的。但建安成本有所不同，中小户型墙体、管道、门窗等建安投入要比大户型多，楼板的承重力要求也更高，“如将120平米的房子开发成为两个60平米的房子，墙体和管道设施因此而增加，尤其是管道系统要增加一倍。”该开发商认为，在同一地段上开发小户型的建安成本每平方米增加15%左右，塔楼则更多，最高可达20%.

　　90平米占70%新政后的项目入市较少

　　大部分购房者认为，到今年6月份，九部委新政实施已经一年了，大批量的小户型应该上市了。一般来说，开发速度和节奏快的项目，在一年内可以进入市场销售。

　　但目前多数人所忽略的一个因素是，虽然九部委新政要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　但北京在实际执行过程中，由于所涉及项目情况较复杂，并没有马上提出解决办法，而是实行了“一刀切”暂停办理的政策。直到2006年9月5日，北京市规委才开始接受三种类型项目的报批。也就是说，北京在明确九部委政策中的90平米占70%比例是从该年9月份开始的，因此实际执行也是从9月份开始。

　　“显然，90平米占70%的项目，主要是包括去年6月1日后获取土地开发的楼盘，及主动申请调整规划为90平方米户型占70%的比例的楼盘。”永同昌集团营销总监肖志刚指出，这些楼盘开始建设时间应该从去年9月份开始算起，而并非新政开始执行的6月1日。如果按照楼盘开发时间节点来看，一般从拿到地块到销售需要大约一到两年的时间，也就是说，从今年9月份左右才会逐步出现执行90平米70%比例的楼盘，而到明年的9月则可能出现大批中小户型上市的局面，从而改善当前楼市的供应结构，使楼市的供需形势产生根本性的变化。（采写/记者张学冬 摄影/记者周晓东）