未来十年 济南房地产业将重点打造五大片区

　　《济南城市房地产业中长期发展规划研究报告》日前通过省市专家评审，标志着国内首个城市房地产业中长期发展规划研究框架体系基本建立，为市政府制定出台真正的房地产业中长期发展规划提供参考

　　◆提 示◆

　　未来10年济南房地产业将重点开发市中心泉城特色风貌区、奥体文博片区、小清河滨河新区、西客站片区、长清大学城片区等5大重点区域。

　　各重点区域未来房地产应该如何打造？记者就此进行了采访。

　　中期目标：5年内完成旧城改造

　　《济南城市房地产业中长期发展规划研究报告》(以下简称规划研究报告)日前通过省市专家评审，多位业界专家表示，过去的房地产宏观调控往往为解决临时性问题而提出，缺乏系统的制度建设和长远的目标规划，“房地产业的关联度高、带动力强、贡献性大，尤其是对改善民生具有重要而突出的意义，因此对其进行整体的、综合的、中长期的规划，合理的政策设计和资源安排，显得极为必要。”

　　记者了解到，规划研究报告提出，济南城市房地产业发展总体目标为：以济南中心城市住宅地产为基本、自住型地产为主导、经营性商用地产为特色、旅游及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与济南都市圈建设相结合，良性互动，打造现代化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的国内一流的泉城诗意栖居和安居之城、商务旺地、旅游中心地与文化创意园地。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授表示，上述目标意味着，在规划期内济南房地产业的发展，应转变发展方式，建立科学合理的运行机制，防止产业发展的大起大落，实现产业的持续健康发展；形成科学的住房消费体系，大力推进公共租赁房和中小套型商品住宅；不断改善人居环境，优化市民居住质量；创新商业地产理念，重视发展城市综合体，提升商业地产开发运营水平；调控房价合理水平，房价目标应与城市经济发展水平、社会承受能力相适应；优化行业管理体制，完善管理制度，使本市房地产业在全省居于领先地位。

　　记者了解到，规划研究报告明确列出了未来10年济南城市房地产业的建议性指标，包括年均开发用地供应面积、规划期内房地产开发用地平均容积率、2020年城区人均住房建筑面积、保障性住房覆盖率、社区物业管理覆盖率、新建商品住宅和公租房小区集中供热率、绿地率以及建筑节能指标等多个方面，为市政府制定出台真正的房地产业中长期发展规划提供参考。报告还进一步制定了中期5年和远期5年的阶段性发展目标，其中中期目标要求全面完成中心城区棚户区改造和城中村改造，基本完成中心城区二环以内6层以下简易住宅楼的升级改造，加大保障性住房建设，加大商品房开发销售面积，进一步开发运营相应数量的城市综合体，实施房地产开发项目建设条件意见书制度，加强产权产籍管理和房地产评估等；远期目标则包括优化保障性住房建设，进一步加大商品房开发销售面积，实现中心城市北跨黄河发展，房地产开发开始布局跨河发展等。

　　程道平等人认为，从中期目标看，保障性住房建设将成为未来一段时间济南发展房地产业的一个重点，目的是使住房保障的民生属性得到真正体现，让绝大多数老百姓享受到房地产业快速发展的成果。

　　关注焦点：打造5大重点片区

　　记者了解到，规划研究报告在《济南城市总体规划》基础上，结合济南城市发展实际，对济南未来房地产开发区域布局进行了详细分析，在规划的中心城市区域及附近划分和布局了67个开发区片，其中主城区布局50个区片，西部城区6个区片，东部城区11个区片。提出应重点开发市中心泉城特色风貌区、奥体文博片区、小清河滨河新区、西客站片区、长清大学城片区等5大区域，并为各个区域未来地产开发策略进行了创新性策划。

　　据程道平介绍，5大区域片区价值和发展定位不同，开发策略也各不相同。具体来看：

　　市中心泉城特色风貌区范围主要指北至明湖北路、南至文化西路、西至顺河高架路、东至护城河这一区域，区域内有趵突泉、五龙潭、黑虎泉、珍珠泉4大泉群，其独特的自然文化景观与济南几千年文化内涵相互融合，形成了济南独特的城市风貌和空间特色，其发展定位应该是在保泉、护泉、维护泉城独特风貌前提下，打造泉城旅游购物休闲中心区，重点打造文化地产、旅游地产、商业地产精品。开发策略一是通过将珍珠泉还泉于民，进一步扩大趵突泉、五龙潭两大公园面积，规划建设泉水浴场、泉水沙滩、泉水博物馆，进一步推动泉水先观后用，扩大泉水观景区，增加亲水空间；二是结合趵突泉、五龙潭两大公园扩建，在景区西侧开发建设高档景观住宅、观光酒店；三是建设集商业零售、民俗文化、休闲娱乐、餐饮住宿等多功能有机融合的城市综合体。

　　奥体文博片区位于城区东拓发展战略的核心位置，根据开发现状和未来潜力，可细分为文博、奥龙、南胡、龙洞等4个小片区。文博片区功能定位为省级政务中心、燕山商业副中心、文化中心，价值定位为富贵文化工作社区；奥龙片区可借势奥体中心打造山地公园，开发高档住宅，构建生态适宜性居住区，价值定位为景观富贵居住社区；龙洞片区在打造好大辛河景观轴、用好龙洞风景区资源基础上，可开发高档住宅、别墅和休闲旅游地产，价值定位为生态富贵居住社区；南胡片区在构建完善路网、开发绿地景观带和山地公园基础上，建设为生态宜居型高档综合社区。

　　滨河新区东起东绕城高速，西至济南西编组站，南至北园大街开发带及工业北路，北至黄河南岸，总用地面积达150多平方公里，其中中间区域(二环西路至二环东路)邻近城市核心区，定位为“宜居宜游宜业”的滨水新城区和现代服务业发展带。其开发策略包括：挖湖蓄水造景实行滨水开发模式、发展旅游地产打造现代旅游休闲中心(包括小清河沿岸景观带以及水城风情区、北湖景区和华山景区)、采用节地畅通发展模式、借助水景开发滨水景观住宅等。

　　西客站片区规划范围东到二环西路，西至京福高速，北至小清河，南至腊山分洪河，规划面积约26平方公里，以发展枢纽经济为导向，建设为集金融服务、总部经济、会展酒店、商业休闲、多动能居住为一体的枢纽新城，采用节地畅通发展模式，可分为站前广场区、站前商办混合区、商业金融区、特色商业混合区、商住混合区、区域中心绿化区、滨水文化休闲区等7大功能区，将主要商务设施布局在沿玉符河-站西广场-高铁客站-站东广场-商务中心(文化广场)-腊山河-滨河公园-兴济河的中央景观轴线两侧。

　　长清大学城片区范围为京福高速以西、济菏高速以南以东及城市规划边界线以北区域，定位为未来的科技娱乐中心和学府生态优住区，在开发商业和住宅基础上，着眼于未来商务办公中心、科技研发中心、科技娱乐中心、创业孵化中心、生活配套中心等功能的相继实现，还需要发展商业、酒店、写字楼、大型ShoppingMall、高档住宅等物业。

　　保障落实：提出20项策略措施

　　为实现前述发展目标和任务，促进济南房地产业的持续健康发展，规划研究报道专章提出了实施发展规划的10大策略和10大保障措施。

　　10大发展策略包括：推动扩大市辖区，扩展房地产开发区域布局，重点实现北跨发展；将推进城市建设与加快经济社会发展相结合，强力推进城市“扩大”、“长高”，强力推进城市综合体建设；策划都市快速轨道交通，推进房地产开发郊区化、节点化，轨道交通线应向西连接西部城区(长清)，向东连接东部城区和章丘，向北跨过黄河，向南至仲宫；规划建设多个城市副中心，引导商业地产向城市副中心聚集，应着重打造燕山、腊山两大市级商业副中心，唐冶新区和大学科技园(论坛新闻)(长清)两个地区级商业中心，并积极推动发展片区级商业中心；发挥泉城品牌效应，大力发展旅游地产和文化地产；科学策划布局城市综合体，提升房地产开发用地价值；实施节地畅通发展模式，创新城市设计，提升房地产开发水平；建设CSI住宅工业化基地，培育住宅产业集群；策划城市重大节庆赛事，带动房地产开发经营；编制“济南市区建筑高度和开发强度引导规划”，促进城市“长高”。

　　10大保障措施则包括：从实施房地产开发项目建设条件意见书到建立房地产开发项目库制度；优化房地产开发供地机制，合理把握房地产开发节奏，搞好公共资源配套；加强保障性住房建设，创新公租房投资建设策略；适时开展全市房地产普查；建立和共享房地产管理信息系统；实行项目全过程监管，切实加强市场监管力度；通过制度设计促进节能减排与低碳房地产业的发展；创新管理，扶持本地房地产企业做大做强；调查编制《济南房地产业中长期开发区片策划导引图集》；发布实施《济南城市房地产业中长期发展规划》。