二次调控满月 北京部分楼盘积累客户消失2/3

北京楼市温和降温

　　“金九银十”本是楼市传统旺季，也是在今年“史上最严厉楼市调控年”开发商们押宝力争销售业绩的月份，但是在调控政策的作用下，今年的市场走向常规。　面对在“金九”低价盘支撑楼市、相对热销的局面，开发商们也希望十月里能延续“金九”的收成。然而，“929新政”落地，使得“银十”成为了“二次调控”元月，首付提高使得部分购房人出现放弃购买、退房的现象，而正在调整心态应对的开发商，又迎来了12月即将执行的预售资金监管新策。

　　复杂心情中，楼市“银十”接近尾声，据统计， 10月楼市的整体推盘量以及成交量均未取得“高分”。

　　“热销”降温，有楼盘积累客户消失2/3

　　一边是再度期待热销的预期，一边是“二次调控”政策迅速落地， 面对“银十”，一些开发商多少有些失望。

　　“当然有影响”，“肯定受影响”，近日几个开发商负责人都对记者表示，开盘项目中部分购房人弃购，甚至认购后最终放弃了签约都是正常现象。

　　“我就亲眼所见购房人来交首付，刷了18张银行卡，应该都是为了能够买下这套房子凑起来的钱”，朝阳管庄某项目的负责人表示，“929新政”刚落地，项目就开盘，而正好定位的是刚性需求客户。“929新政”将此前90平米以下的首次购房者的首付从二成一下子提高到三成，使得很多购房人无奈放弃了购买。

　　据记者了解，在今年楼市首次调控后，8月、9月北京楼市的成交量相对略有回暖，但支撑成交量的多是位于大兴、房山、通州等区域的中低价位热盘。通州区域某大盘原计划在10月底入市，但“929新政”落地后，前期积累的近千组客户消失了2/3。

　　记者目前了解到的几个10月开盘的项目，推盘量均不是很大，多为三四百套房源，因为市场上还有一定的需求，它们还是完成了既定的销售进度。但是弃购、退房等现象还是令开发商对未来市场有不利的预期。

　　万科北京公司总经理毛大庆表示，虽然长阳半岛在10月1日开盘的376套房源当日再度售完，但是从现场情况看，供需比还是发生了变化，刚需族受首付款提高的影响会延续。

　　大兴首邑溪谷的相关负责人介绍，为了能够给购房人凑够首付款的时间，他们延长了签约时间。由于首付提高，购房人的购买力相对下降，已经显现了购买力层层向下传递的情势。

　　通州某项目负责人也表达了近来调控下的复杂心理，“我个人认为通州区域的供应量在一定时期内较大，房价会保持较高。我们的项目不做精装修，就是为了控制总价，适应市场。”

　　“银十”月考各科成绩下降

　　随着刚需族受到“二次调控”的一定误伤，10月北京楼市的“月考”中，成交量、推盘量的各科成绩已显现下降。

　　据亚豪机构统计数据显示，10月中上旬(截至20日)，北京市商品住宅期房(扣除保障性住房)实际成交4345套，环比9月同期下降了8.4%，成交面积50.1万平米，环比下降了5.4%；商品住宅现房共成交459套、7.7万平米，环比分别下降53.9%、42.6%。10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平米，环比每平米下降618元，降幅为3%。

　　不过，亚豪机构副总经理高姗表示，如果剔除十一长假的影响，其实“二次调控”后，北京楼市的成交量的环比降幅并不算大，属于比较温和的降温。因为在4月的首次调控中，北京执行的地方政策就已经较为严格，加之10月尚处于销售旺季的尾声，缓冲了市场执行效果。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也认为，从整体市场来看，10月份成交量并未明显下调，除了部分之前的意向签约赶政策末班车的原因外，还有部分郊区盘热销支撑。

　　虽然，二次调控新政对北京楼市的影响还未从成交数据上明显显现，但是对于开发商和购房人的心理预期影响较大，从目前的数据看，10月开盘项目量已经大幅缩水。

　　记者根据北京市房地产交易管理网数据统计，截至昨日取得预售许可证的住宅项目为14个，而亚豪机构之前统计的10月入市项目达33个。

　　首邑溪谷 预订出393套 开发商等买家筹钱签约

　　■ 新盘探访

　　刚需族筹钱凑首付

　　新政后的10月，仍有不少楼盘逆市开盘，但突如其来的提高首付的政策使这些楼盘措手不及。

　　由春光集团开发的首邑溪谷，位于热门的大兴黄村区域，户型面积从38到120平方米不等，总价低，主要面向首次置业者。首邑溪谷从9月初就开放售楼处开始蓄客，预计10月开盘。但9月底的新政打乱了开发商的销售计划。

　　10月15日，首邑溪谷拿下预售证并正式销售，但是新政后首次购买90平米以下房屋首付比例从两成提高到三成，而不少首次置业者不得不四处筹钱凑齐首付后才能买房。

　　预订率96.6%

　　据北京房地产交易管理网显示，首邑溪谷共推出2、3、4号三栋楼共407套房源，销售均价分别为每平米26248元、26387元和19699元。截至10月27日，共预订出了393套，占总房源的96.6%，仅剩13套未销售。然而奇怪的是，首邑溪谷已拿下预售证12天，却只有一套签约。

　　按照常理，预订率高的楼盘，一周之内是签约高峰期。但首邑溪谷房子已预订了差不多，开盘12天了仍迟迟未签约，对此，首邑溪谷开发商北京昊坤嘉业房地产开发有限公司副总经理施宝成解释称，购买首邑溪谷的主要为首次置业的年轻人，90%的客户都是30岁以下。新政前，意向购买首邑溪谷只需要付两成首付，但首邑溪谷在新政后开盘，买房人则需要再增加一成首付，100多万的房子就要增加10多万，短时间内筹钱的压力还是很大。由于新政的影响，首邑溪谷将预订房子后交首付的时间从7天延长至10月底，给客户宽裕的筹钱时间。因为等客户交首付的时间，所以签约就延迟了。

　　新政挤出效应明显

　　据了解，10月15日是首邑溪谷首次开盘，整个项目共有3005套房源，其中只有54套在100平米以上，项目定位于低总价小户型，照顾首次置业的购房需求。

　　施宝成表示，不仅有首次购房人被新政误伤，北京所有的在售项目也受到了影响。首邑溪谷开盘以后，有不少因为首付提高而弃购的，也有正在想办法凑首付的，还有弃购高总价楼盘转而来买首邑溪谷的购房人，比如之前看了附近的某两个楼盘的客户，因为楼盘总价高首付提高，就来买总价较低的首邑溪谷的房子。

　　一位不愿具名的业内人士表示，购房需求一直存在，由于首付提高，购房人的购买力相对下降，之前买城里房的人可能只能买得起郊区房，而能买郊区大房的人只能买郊区小户型，楼市出现挤出效应，购买力层层向下传递。

　　东湖湾 保值心理犹存 316套房卖出182套

　　“客户状况和9月份差别不大”，在谈及“929新政”对销售影响时，东湖湾的销售负责人显得有底气。根据官方网站的数据，该楼盘的最新一批房源自9月底开盘以来，目前销售率超过五成，高端客户对持续推进的调控政策已经有一些消化和适应，置业的心理预期变了，但是出于保值而购房的惯性犹存。

　　购房者在适应政策变化

　　东湖湾三期湖湾世家在售户型面积有90-130两居室、150-170平米三居室，高层板楼，属于今年区域内最后放量的高端楼盘。

　　望京从2007年起就开始出现住宅供应不足的问题，一直只有几个少数的项目在支撑当地的需求，所以，前来买房的刘先生现在对买还是不买这个问题很头疼：政策还在打压，价格调整似乎在所难免；但是如果不买，可能就只能买二手房了。但买二手房的话，首付按评估价来算还提高了好几成。此外，等不等得起也很难说。

　　这种心态在当前多个高端楼盘比较典型。不过，依然有不少人决定出手。东湖湾9月28日开盘的最新一批房源，316套，到目前已经售出182套，成交均价31728元/平米。开发商对这个结果比较满意。“客户一直有犹豫，但也一直在适应政策变化，调整心理预期，一直有购买的。买和不买都是事实，高端住宅的销售本来就不快，慢慢来，不着急。”该负责人说。

　　出手者预期房子能保值

　　在和东湖湾同等档次的另一楼盘现场，记者和一位购房人聊了起来。他说看好了还是会买的，就算观望也不会有太长的时间。“政策的目的不是说要房价稳定吗？现在通货膨胀明显，存钱是亏本，炒股不靠谱，买房能稳定，相比之下还是得买房呀！”

　　实际上，东三环、东四环沿线多个高端楼盘开发商也感受到了这一点：买房人现在对房价的预期不再是炒房挣钱，而是希望把过去炒房的“成果”或者其他来源的资金放在一个比较好的房产项目上进行“保值”。“如果经济形势不好，投资渠道不畅，他们优先选择长期持有，这也是一种被迫买房。”一位销售员说。

　　此外，限制购买套数的政策反而让一些人想办法买房。他们认为，被限制购买的物品，今后的升值预期更明显。“有资格买的，很多人考虑在合适的时机买入，这个时候他们重点关注的是项目的品质和地段优势。”东湖湾销售员这样描述她的客户买房心理。

　　合生世界村 调控之下 低总价商住房热销

　　低价格、精装修吸引购房者 “项目三期10月中旬开盘，卖得非常好，现在只剩下30多套房，均价每平米12000元―13000元” 合生世界村销售顾问王先生告诉记者，和5月推出的二期LOFT不同，三期推的是平层产品，目前剩余户型只有70平米左右的一居。

　　10月16日，位于通州马驹桥区域的合生世界村三期开盘摇号，此前该项目打出“精装修小户型均价9800起”的口号，引来上千名购房者排队争抢400多套房源。上述销售员表示，均价9800的特价房只有两三套，开盘当天低层户型由于均价低，全部被抢购，现有户型都在15层以上。

　　合生世界村为商业立项项目，40年产权，首付必须5成，利率1.1倍，贷款期限最长为10年。“二次调控”提高90平米以下首套住宅首付比例的政策没有影响到它。

　　“选房的场面很火爆，实际房源价格都在13000元/平米左右。”参与摇号但最终没有出手的李先生告诉记者，他在亦庄附近工作，一直后悔2008年底没买融科・香雪兰溪8000元/平米的房子，现在来买世界村完全是看中它的低总价。“如果70平米、均价1万元/平米，商住项目首付需5成也就35万元，觉得还是可以接受。我看中的，总价得90万左右，我想再看看”。

　　记者发现，前来合生世界村售楼处咨询的客户都认为，该项目最大的优势是低价格和精装修，而劣势则是周边的交通、配套较落后。据悉，项目近10万平米的商业中心预计在3―5年内成熟。

　　竞争力是比周边住宅便宜几千元

　　近两年来，紧邻亦庄开发区的马驹桥区域成为住宅供应大户，目前周边在售的楼盘还有融科・香雪兰溪、珠江奥古斯托城邦等，都是70年产权住宅，均价在17000元/平米以上，比合生世界村三期的售价高出约5000元/平米。

　　亦庄核心区一位开发商告诉记者，合生世界村是商住两用项目，从2009年底首期开盘时价格就比周边的住宅项目便宜好几千元，这样才能有竞争力，实现快速销售，而且合生世界村总规模庞大，建筑面积近63万平米，后续销售压力不小。该项目两位销售人员表示，三期仅有30多套70平米一居的平层，二期剩余二三十套100―140平米的LOFT，均价在2万元/平米左右，四期预计明年年中才会开盘。

　　合生世界村10月1日取得预售许可证的9栋楼共有800多套房，目前签约了151套。上述销售人员解释，这和开发商的推盘节奏有关，目前公司对推出房源的去化率还是比较满意的。

　　郊区楼盘整体开盘均价走低

　　■ 11月新盘看点

　　●亚豪机构统计数据显示，11月北京市计划开盘项目有23个，而去年同期的开盘项目则高达52个，同比明显减少。

　　●11月计划开盘的23个项目中，有12个项目所推出的房源有50平米左右的小户型产品，且这其中又有一半以上的项目的报价都在2万元/平米以下。如此看来，开发企业已经开始快速调整供应结构，加大符合目前主流需求的房源供应。

　　10月中上旬，50平米以下的房源共成交了502套，占总量的9.6%，而9月同期这一比例仅为5.5%；小户型成交均价为15183元/平米，环比9月同期每平米的降幅高达36.8%。

　　●计划开盘的23个项目中，五环至六环间的项目多达14个，比重高达60.9%。从物业类型来看，以普通住宅和公寓居多，也有个别的花园洋房及别墅产品。而从价格水平来看，据有报价的项目统计来看，整体开盘均价为18042元/平米，相比10月份已经开盘的五六环间的项目开盘均价下降了18%，与10月份(截至20日)京城五至六环间在售商品住宅的成交均价相比下降了5%，显示出五至六环间开盘项目价格的走低趋势。

　　部分预计11月开盘项目概况

　　(带*为纯新盘)

　　区县 项目名 预计均价(元/平米) 开盘日期 户型面积

　　昌平 *远洋・傲北 待定 11月 300-500O五居以上

　　昌平 *招商嘉铭・珑原 3.2万-3.5万 11月初 190-260O四居

　　朝阳 *中建・玲珑山 待定 11中下旬 47-65O开间

　　朝阳 *城建・世华泊郡 待定 11月 59-180O一至四居

　　朝阳 首开常青藤 2.6万 11月14日 80-90O两居、小三居

　　朝阳 远洋新悦 待定 11月 50-140O13种户型

　　朝阳 *凌云名苑 5万 未定(可能延期) 50-160O一至三居

　　朝阳 *PARK北京 未定 未定 /

　　朝阳 远洋・万和城 未定 未定 252-289O三居

　　大兴 金地仰山 1.9万 11月6日 85-140O二居、三居

　　大兴 领海朗文世家 未定 11月底12月初 112-220O三居、四居

　　房山 世界名园 未定 可能推迟开盘 55-136O一至三居

　　房山 *芭蕾雨・悦都 未定 11月 65-90O一至三居

　　丰台 *万科红 2.7万左右 11月 45、60O一居，78O二居

　　丰台 南宫景苑 未定 未定 50-200O一至四居

　　丰台 中粮万科・假日风景(紫苑) 未定 未定 40-60O自由分割户型

　　丰台 *中景・未山赋 3.3-3.6万 11月底 150-180O三、四居

　　海淀 亿城西山公馆 3.25万 (精装) 未定 69-150O左右一至三居

　　海淀 正源・尚峰尚水 待定 未定 50-160O

　　密云 *观唐云鼎 1.9万 11月末 337-606O独栋别墅

　　石景山 诗景长安 2.5万以上 未定 50-141O一至三居

　　顺义 *鲁能・7号院 待定 未定 三居130-280O

　　通州 世纪星城未定 11月 63-143O一至三居

　　通州 远洋东方 1.65万-1.7万 未定 177、188三居

　　亦庄 亦π空间 1.2万 11月 最小户型25O，一居

　　(表格由中原地产提供，本报记者电话咨询后整理，以开发商公布为准)

　　预售资金监管或加速新盘入市

　　■ 记者观察

　　根据北京楼市目前的情况来看，“银十”在遭遇“二次新政”作用下，市场观望情绪重现，开盘量已经大幅缩水。北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，“二次新政”将首次房贷首付提高至30%等政策，使得许多刚刚入市的首次置业者再次观望，部分开发商为了避免后续开盘冷清，也明显开始观望。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，这主要是由于购房人对后市的利空判断，加上受政策因素首付款准备不足，影响了购房决策，导致原本准备开盘项目的客户积累量大减，无法满足开盘要求，有些楼盘只得被动选择延期开盘。

　　但高姗认为，如果供应量如此萎缩，可售房源的不足，将导致后市成交进一步下挫。尽管新政存在一定滞后性，但对四季度楼市的影响会日益加剧，成交量将呈现阶梯下滑的走势，最终压迫开发商资金链安全，引发楼盘降价出售。

　　不过，在开发商们转向观望甚至推迟开盘的同时，12月1日起执行的预售资金监管新政，或许成为他们加速推盘的推手。

　　一位开发商负责人对记者表示，如果在12月1日前拿到预售许可证就可以避免此政策，旗下楼盘有的将按照既定计划推盘，但是准备得差不多的楼盘将争取在政策实施前拿到预售证入市。该负责人表示，会有不少开发商抱着同样的心理加速推盘。