日本楼市低迷华人涌入 200万元可购别墅

　　以人民币200万元便可以在箱根购买一套别墅。面对萎靡的楼市,日本政府自2009年开始推出刺激房地产市场的政策并放宽在日华侨购房限制。

　　“我可以说是见证了日本房地产低迷的二十年,终于等到了机遇。”日本温州商会会长林立和他的商会朋友们,终在长达二十年了寂无色的日本楼市寒冬里找到了一抹嫩绿的商机。

　　1990年,林立前往日本求学,主修服饰专业,以期为日后做服装贸易铺路,“赚到钱,就可以在日本买套房子”。但林立去的却并不逢时,日本楼市自1985年开始暴涨,到了1990年却突然急转直下,一时间,日本整体经济亦是哀鸿遍野。

　　这让踌躇满志意欲在日本大展拳脚的林立始料未及。这次楼市地震之于日本经济的贻害,并不亚于切尔诺贝利核泄漏之于俄罗斯。

　　目睹了日本楼市的跌宕惨状,林立此后在日本一直从事皮鞋及男装配饰的贸易,并未想到与地产会有何纠葛。但自2008年开始,林立开始注意到日本媒体对于华人在日投资置业的报道开始多起来,中国资金在日投资不动产正成为热门话题。

　　华人置业者汹涌而来

　　2009年,林立依托日本东极地产公司,在上海市静安区开出了“一信房产投资管理有限公司”,专注于对日本的不动产投资。在静观了二十年日本楼市的风云变幻之后,林立和他的日本温州商会成员正毅然将从事进出口贸易所积累起的资本转投诸于日本。

　　1998年,温州当地的楼市尚是风平浪静。林立的一个朋友在日本打工,一年赚了二十万元人民币,当时可以在温州买一套房子。不过后来他略一踌躇,决定在日本多干一年,再攒钱买一辆车。

　　一年之后,温州楼市暴涨,他顿时傻了眼:且不谈车,温州的房子已经买不起了。

　　在林立看来,这更像是一个悲凉的笑话。

　　与日渐升温的中国楼市成对比的却是日本楼市的“极度深寒”。2005年,因外资进入,日本楼市曾渐有起色,并呈回暖之势。但是随着金融危机的骤然来袭,日本楼市再次探底。

　　“泡沫经济崩溃前夕,日本房地产总值为2000兆日元,为美国全国房地产的四倍;而现在房价比起泡沫之时已至当时的1/8,应该说已经到了最低点。”林立称。“现在在日本以人民币200万元的价格便可以在箱根（日本著名别墅聚集区）购买一套别墅。”

　　面对萎靡的楼市,自2009年开始,日本政府推出了刺激房地产市场的一系列政策,其中一条便是放宽在日华侨购房限制。

　　日本政府规定,只要有在留签证,有正常的纳税记录,都可申请银行的住宅贷款。这让积蓄已久的在日华侨购房欲望找到了宣泄。华人二代邓毅花费了200万日元的首付金,就买下了2000万日元左右的中古别墅,“日本的房子有年限,但土地最值钱。买下中古小别墅,几年后便可以贷款翻建新房。”他表示。

　　这还只是针对在日留居的侨民。像Shinoken Group一类的日本中介公司甚至开始了直接面向中国国内的贷款服务。台湾知名房产中介信义房产驻日分公司也瞄准了大陆炒房客,他们计划于2012年开拓大陆市场,预计届时交易额能达到150亿日元,而将来的目标更是达到1000亿日元。

　　“实际上,不少中国人甚至都直接拿现金去购房。“林立笑着说。而且中国富人相中的都是东京的高价位地段,比如商业区新宿、使馆区麻布,这都是普通日本人不敢问津的地方,中国买家的豪掷千金一度让日本人咋舌惊叹。

　　可观的租赁收益

　　位于日本最北端北海道的千岁市,是一个人口只有9.3万的小城,因为一个供北海道首府札幌使用的机场而闻名。对于日本人而言,这里并非购买乡村别墅的首选。但在中国富人的眼中,却可以成为在度假胜地北海道的大本营。

　　因此,当广告公司Nitori Public在这里挂出17套价值两百万元人民币的待售房源后,便很快被中国富人们一抢而空。

　　旅游带来了巨大商机。2009年开始,日本对中国开放自由行,符合其条件的家庭超过1600余万户,不少旅游者即在当地购置不动产作为度假之用。

　　“购房者除了做旅游度假之用,更多还是出于租金收益的考虑。”林立说,“中国在日留学生以及白领数量庞大,对住宿有持续的需求。”

　　美国富比士杂志依据国际知名咨询顾问公司Mercer所做的生活水平调查显示,亚洲房屋租金最高的 16大城市中,日本东京稳坐冠军宝座。尽管楼市萎靡不振,但租金却居高不下。

　　林立说,“上海的房产年投资回报率在2.5%-3%之间,温州只有1.5%,在最糟糕的情形下,你的贷款利息可能还会比租金收益还要高。尽管日本房产回报率随地段房产而有所不同,但回报率大多在4%到10%之间。”

　　在日本设一个窗口

　　除奔着租金而去的个人购房者,还有为数众多的企业购房群体,“企业发展之后,希望分散资产,因此在世界各地购房。“办公楼投资,可视为企业勘察日本的一个窗口。”

　　日本法律规定,新住宅的基本构造部分的瑕疵责任担保期限为“十年义务制”。即在日本购置房产,建筑商十年之内免费保修房屋瑕疵,由此可见其非常注重保障购房者权益。

　　日本房屋买卖的计价面积并不含公设面积及附属建筑物（阳台）面积,而是以“专有面积”为主,在空间使用上更为实在。和中国不同,日本的房地产企业――以林立与之合作的东极房地产为例――提供从购买租赁物业管理等一系列配套服务。这给购房者带来诸多便利。

　　从中国近期楼市调控中被挤兑出来的4000亿元民间资金的去向,正成为国人关注的焦点;而沉寂中的温州购房团,正悄然转战知者寥寥的日本楼市。2009年中旬,在上海举办的一场日本房产投资说明会便吸引了众多的温州商人低调参会。

　　林立也正打算将这一波浪潮直接带入到温州腹地:“目前正打算在温州开展日本不动产推介会。”他表示。

　　但在林立看来,被中国楼市骄纵惯的中国人可能并不会仅仅满足于年10%的回报率,他们可能更看好日本持续的低利息政策。他的一个朋友以10亿元日币（相当于7000万元人民币）的价格在日本购买了一座大楼,并将其进行抵押贷款,随后将贷款所得资金反投到中国楼市抑或其他产业――这看起来确像是一桩极其划算的买卖。