房地产市场遭遇三大“时间窗口” 房价下降指日可待

　　时间已至今年第三季度的最后一个月，房地产调控的步伐正走向三大时间窗口的叠加之处。种种迹象显示，政策力量与市场力量交互作用并深度发酵，房价正面临重大的结构性调整。

　　一是量价相关性濒临“时间窗口”。

　　房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市，成交量偶有反弹，但幅度很小，并且从时间来看往往“昙花一现”。成交价亦有局部性下降，但多是万科、恒大等企业的个体性行为，未能形成规模效应。

　　一般来说，房价相对于成交量的变动有一定的滞后性，这个时间差大约为半年左右。换言之，当成交量持续下降半年左右，房价将开始出现明显下降。

　　此轮楼市调控新政于4月中旬出台，目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。

　　再换一个视角。自“房改”以来，国内房地产市场在一种“野蛮式”的市场力量推动下超常规生长，同时这种“野蛮式”的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有“市场化”的基因，又有“政策市”的影子。在这种情况下，统一各方预期、乃至形成“降价统一战线”，尤为不易。

　　国家统计局8月12日发布报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重“明显增加”，一线城市预期房价下降的比重首次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续“看空”或转向“看空”，政策效应终将兑现，“降价统一战线”有望形成。

　　二是政策预期的“时间窗口”也已打开。

　　7月4日，国土资源部的部长徐绍史曾明确说，“再过一个季度左右，房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。”

　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点，但我们还是可以从这句话中看出政策预期。

　　国家发改委主任张平8月26日说，针对“部分城市房价上涨过快、涨幅较高”的问题，已出台的一系列政策措施取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑：“目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。”

　　有分析认为，既然中央政府不满房价过高的现实，就会再推更严厉调控措施。我们认为，这是一种误解。只要继续抓好落实，从结构调整的角度来落实既定的调控政策，就一定能够见到实效。当前，尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。

　　三是“金九银十”的季节窗口已经打开。

　　今天是9月份的第一天。在“金九银十”的传统旺季，各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额，金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。

　　三大“窗口”渐次开启，房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为，供给的结构性调整引发价格的结构性调整，将是这个函数的定量部分；而不定量部分，则取决于国内外经济形势的骤然变化。