省城第一高楼尚未建 热钱已盯上"大观园"

　　“这两个星期中介打来的电话特别多，一天都有四五个，都是问我的写字楼要不要卖？”在财富自由港拥有一套写字间的李江(化名)对记者说，他对此也纳闷，是什么原因导致他的写字间受到如此多的关注？记者调查了解发现，受山东省第一高楼规划等因素的影响，大观园周边投资价值凸显，部分热钱开始流向大观园周边写字楼市场。

　　大观园周边写字楼热销

　　房产新政实施数月以来，对于一些投资者来说，眼看住宅投资的首付比例已经逐步向写字楼看齐，多套物业的投资者已站在五成首付的同一门槛上，3套以上物业的投资者选择写字楼首付资金压力似乎还要更低一些。于是，有的投资人士开始转战写字楼市场。乔明河就是其中的一位。

　　在济南开培训公司的乔明河来自农村，创业的艰辛自不必言，他更喜欢成功带来的这份喜悦。2006年，他在大观园西侧买下了一套130平方米的写字间。当时他的想法很简单，老租别人的房子很麻烦，地址经常变，容易造成一些隐性的损失。如今他发现，他之前买的写字楼已由每平方米5000多涨到了1万多，溢价超过了50%；租金也从原来的35元一平方米涨到了65元，接近翻了一番。算一下投资回报率，月租金：130×65=8450，当时的购买价格是660000，投资回报率：8450×12÷660000=15%，这算下来把目前写字楼租出去的话有相当丰厚的投资回报率。看到了“钱景”，前段时间，乔明河把他的两套住宅卖了，又在大观园附近买了一套200平方米的写字间。

　　就在乔明河实施投资的同时，大观园周边的万达中心写字楼迎来了热销。7月24日，万达中心B栋写字楼开盘，当天一大早，万达中心售楼处就挤满了前来购房的客户，销售现场人头攒动，仅当天就销售80%，销售额突破2.1亿元。其实在此之前，万达中心写字楼A栋今年3月20日就已面市，A栋开盘当天也创造销售3亿元的佳绩，自此销售一路飘红，于6月初成功售罄。

　　“作为一个投资产品，万达写字楼如此热销简单是奇迹，这在以前想都不敢想，济南房地产史上也从来没有见过，况且在楼市新政出台后，大部分城市步入观望期、房地产发展形势不明朗的时候。”一位房产界人士对此有些看不明白。

　　“现在大观园不一样了，未来的大观园前景更无可限量，投资就是投资未来，这里将是济南的金融中心，还要建山东第一高楼，在世界上所有城市中，金融中心的写字间都是升值最快的。”乔明河这样分析他的投资选择。

　　大观园周边价值被重新审视

　　作为现在济南繁荣的起点，大观园曾是济南最繁华生活的核心价值区域。在济南开埠后的数十年间，这一带曾经是商埠最繁华的区域之一，也是济南最高档居住区之一。上世纪八十年代，经纬路时代慢慢走进历史，大观园及其周边百年商埠的优势逐渐弱化。但该板块却仍拥有济南市无可比拟的区位优势，坐拥济南市区繁华地段，距各大交通枢纽仅仅是几分钟的车程，各项生活设施配套齐全：政府机构、学校、医院、商场、银行林立。

　　翻开济南市地图，记者看到，连接济南东西城区的两条主动脉―――纬二路和顺河高架路平行而立，在最靠近市中心区，连接这两条主动脉的就是经七路，作为最具核心竞争力的CBD版块，经七路沿线一直是济南本土开发企业争相占领的制高点，而与此仅有一街之隔的大观园片区在几年前却鲜有人问津，其优越的区位价值被严重低估，间或偶有开发商在此进行运作，也远未成气候。究其原因，大观园片区虽然是济南老商埠的代表，但由于其棚户区改造难度大，居民安置困难多，导致投资成本巨大，让一些意向开发企业望而却步。

　　随着2009年万达城市综合体等项目的建设，让沉寂了多年的老片区的价值重新被衡量。于是，大观园周边开始受到一些投资客的关注，而关于“山东第一高楼”项目的规划更加速了投资客的投资步履。

　　记者了解到，在今年的市中区规划中，将启动大观园东、中山公园东、城顶街、上新街等片区的拆迁。打造以高端商务楼群为载体的中央商务区，进一步奠定济南金融商务中心的地位。今年年初，我市出台规划，大观园东地块将建地标建筑。据透露，经四纬二超高层项目总用地面积约250亩，规划总建筑面积约60万平方米，规划打造高达400米的“山东第一高楼”。

　　对此，市中区有关负责人表示，引进超高层项目，主要是打造金融商务中心区。济南作为山东省省会，按照省里要求要打造区域金融中心，而市中区本身有这样的基础，大部分银行总部聚集在市中区，管理机构也坐落在市中区。建造大型城市综合体和超高层，将给金融总部和商务办公提供载体，在保护好过去传统风格建筑的同时，提升城市形象。

　　宜投资挂靠金融中心的写字楼

　　越来越多的投资热钱盯上了写字楼市场，那么，投资客是怎么出手投资的？

　　投资写字楼颇有心得的姜超道出了他的“投资法则”，他告诉记者，根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢写字楼价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若年收益×15年之积大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。“当然这也不是绝对，还要看写字楼及所在区域未来的前景。”姜超说。

　　姜超说，市中心的写字楼，尤其是挂靠金融中心的写字楼增值空间非常大。随着房地产业的逐渐成熟，金融业开始步入真正的产业成长期，预计未来相当长一段时间内，金融业将成为继房地产业之后，引领中国经济增长的龙头行业。以金融为主的服务业对优质写字楼的需求非常大，且租金承受能力高。因此，高档写字楼的主要使用群体将由外资转向体量更为庞大的内资。

　　另一方面，而为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。很多外资公司就特别喜欢层高较高的写字楼。如果投资，姜超建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。一般来说，好写字楼大堂一定要足够气派，电梯品牌要够好，数量不能太少；停车场车位一定要多，要足够大楼办公人员及外来客户停车。物业管理对于写字楼的持续价值升值具备重要作用，一个高品质的写字楼，只要物业管理经常翻新，经常维护，是可以很多年都如新的一样。所以去选择写字楼时候，千万别忽略其物业管理水平。