开发商捂地6年赚200亿续：处罚恐成空文

泛海地块周边二手房房价接近4万一平方米（资料图）

姚家园路以北的泛海地块荒草长到一人高（资料图）

　　泛海国际二期因涉嫌捂地近来被媒体大肆报道，但记者采访得知，由于该地块当时属于协议出让，尽管拿地6年没有开工，是否属于捂地，北京市国土部门尚无定论。

　　记者今天上午就泛海二期项目咨询了北京市土地整理储备中心有关负责人，该负责人表示，尽管北京自2002年开始土地招拍挂，但在2004年“831”大限前是协议和招拍挂两种方式并行，“泛海二期地块是在大限之前以协议方式拿地，不是参加土地整备中心招拍挂拿的，因此是否属于囤地捂地尚不清楚”。

　　北京东四环朝阳公园附近是近年来房价涨幅最大的区域，而泛海国际就位于东四环以东、姚家园路以北的“黄金旺地”。记者昨天来到与一期仅一条马路之隔的二期，围墙内荒草已经一人多高。从2004年拿地到现在，在时间静静地流淌中，按照建筑规模粗略计算，地块所产生的价值从155亿元升至392亿元。

　　泛海最新表态 两居住地块预计明年入市销售

　　昨日晚间，泛海建设董秘陈家华接受了记者的电话采访。陈家华表示，1#地明年下半年开工，2#、3#地块今年年底前开工建设，“4#地由于包括商业和其他物业用地，前期工作尚未完成，还不能确定开工时间。”

　　对于最受关注的1#地块，陈家华说，居住改为商业的土地出让金已经全额补缴完毕。另外，1#地面积增加，但二期总体地上建筑规模保持不变。其中2#、3#地住宅部分预计明年下半年上市销售，建筑形式与价格尚未确定。

　　不过有业内人士指出，随着1#地块建筑高度与面积大幅增加，相应的居住地块容积率有所降低，开发商完全有条件开发低密度高端住宅项目，“这么好的位置，卖到每平方米单价五六万都有可能。”

　　被指捂地6年获利超200亿元

　　之所以能够捂地6年不开工，泛海的招数很“老套”――改规划。

　　2004年8月，泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地，其建设用地面积30.57万平方米，规划总建筑面积87.31万平方米。二期项目原约定竣工时间是2007年5月30日，当时网上公布的一期项目新房销售均价为1.78万元／平方米，而目前项目一期二手房的销售价格达每平方米3.8万元至4.3万元，预计新房均价将超过4.5万元/平方米。

　　泛海建设（000046）8月3日发布的公告显示，2005年，泛海建设以北京教委“关于统一整合东风乡项目教育配套的要求”为理由，向北京市规划委员会提出调整规划方案的意见。其后至2009年，泛海数次申请调整规划。最大的变化是1#地块由居住改为商业用地，建筑高度从原来的100-120米，先调整到240-280米，再调整到260-338米，各地块之间建设规模不断进行微调。

　　其间在2008年2月取得2#、3#、4#地块开工证后，又以“受奥运会影响”为理由没有开工建设。

　　时至今日，二期拿地6年仍未开工，并且因为一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》曝光捂地后被媒体大肆报道。但公告称：“四地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。”

　　捂地处罚“闲置”

　　房企猛拿地迟开工

　　根据国务院关于促进节约集约用地的通知规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但通过规划调整延迟开工，已经成为许多企业规避制裁的“理想路径”。

　　尤其在市场预期不明朗的状态下，不少高价地的“地主”拿地后一改豪爽的劲头，而变得优柔寡断，迟迟难以开工入市。有调查显示，从全国2009年各大地王如今状态来看，大部分都是处于未开工或者开工后也不报价的状态。但是被无偿收回的少之又少。

　　除了规划调整的因素外，中原地产华北区董事总经理李文杰透露，因为政府原因而导致土地闲置的情况并不少见，“一是项目审批程序过多、时间过长，导致无法按期开工，二是交用条件出现争议，如拍地时还有少量拆迁、垃圾、围墙等未处理完，企业拿地后发现不具备交用条件，继而导致工程延期。”由于政府原因导致开发商“被捂地”，实际很难按照规定执行。 文并摄 D140