7月楼市拐点真来到？济南房价下滑10%－20%？

　　刚刚结束的南非世界杯给了我们太多的谈资，足球，仿佛有一种难以揣测的魔力，就如同当下的中国楼市。而今，“楼市世界杯”的下半场已经开始了。

　　毫无疑问，房价下跌，这几乎是所有购房者的期待。

　　从今年４月份出台国十条以来至今已经三个月，按照上轮的调控经验，价格拐点时刻应该即将到来，那么，这个７月，真的会出现房市的价格拐点吗？近日本刊记者就此问题采访了合富辉煌（山东）分公司总经理罗广滨。

　　新政是精准的微创手术

　　《齐鲁周刊》：４月１７日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。业内人士普遍认为，近期接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，预计将对房地产市场产生相当大的影响。新政出台后，对济南楼市有什么影响？

　　罗广滨：此次出台的“新国十条”主要有四大看点。停发第三套房贷款；遏制外地炒房者；加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；建立考核问责机制。这其中，最厉害的当属“税”的问题。

　　新政对济南楼市的影响立竿见影，成交和来访马上下降得很厉害，原来是给项目就能卖的格局被彻底打破了，除了个别工作比较扎实的项目，大部分项目销售遇阻。新政实施的这三个月，房价在事实上还是有涨幅的，只是速度放慢了。卖得不错的项目有逸城山色、绿地等，解筹率挺理想的。一些性价比较高的项目，如万象新天、尚品清河和长清、章丘的一些项目也因为性价比的原因，销售成绩也还算理想。

　　楼市“下半场”将疯狂

　　《齐鲁周刊》：任志强近日在博鳌２１世纪房地产论坛第十届年会上说，“毛主席说打不赢就要跑，如果一定要抗着的话就成了右派，我鼓励大家尽快的降，给政府一个台阶，后面就不会出恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果。”任志强此话一出后，坊间也都在传言，下半年是否会出现“第二波调控”？是否会出台实际的政策？是否会将降价的传言照进现实呢？

　　罗广滨：任志强是个明白人。其实现有的政策只要坚持就足以改变市场走向。市场反转是要供需双方的一方率先让步的，在信贷杠杆不放松的前提下，开发商让步的可能性更大一些。我认为，这轮调控房价只是一个中间目标，背后的关键是人民币币值改革，在防止外资套利的目标下，房价、股市，近期都不会有太好的表现。

　　《齐鲁周刊》：那下半年楼市，会是怎样一个趋势？

　　罗广滨：从短期目标来看，阻击房价持续过快增长，管控金融系统的泡沫风险，为经济管理提供一个扎实的基础；从长期目标看，针对中低收入人群住房困难，通过大力建设保障性住房和中小套型商品住宅供应规模。长短结合的两个调控目标成为了本轮调控的主要切入点和抓手。

　　对于调控的后果，罗广滨认为长期趋势看好，而短期波动剧烈。房地产行业发展的基本态势并没有发生改变，中国城市化进程依然高速拓进，各个城市基础设施水平依然在改善提高，对房地产产品特别是住宅产品的需求规模依然保持在相对的高位水平。尽管长期趋势未变，但是政策影响之下，短期市场波动比较剧烈。政策出台后，济南楼市也出现了客户意向度降低，成交萎缩，价格涨幅回落等。

　　根据以往的政策调整经验，楼市调控政策大致会经历三个阶段。第一阶段成交迅速萎缩，但是价格维持高位，从历次宏观调控看，这一阶段通常维持2-6个月左右。第二个阶段是整个周期的拐点，供需双方有一方率先让步，市场成交开始活跃。具体特征视乎供需博弈结果而定，不同地区表现或有不同。第三个阶段市场走出博弈，开始进入下一轮的活跃期，量价进入新的上涨周期。

　　1998年房地产市场化以来，中国房地产还未经历连续一年之内两个销售旺季一蹶不振的局面。上半年的市场低迷，使传统上“金九银十”的下半年旺季成为市场走势的风向标。相信10月份前后，供需双方的一方会主动让步，市场拐点也将由此产生。

　　考察本轮宏观调控的短期目标，是控制社会总需求和金融管控。在金融环境基本面没有改观之前，房价最为房地产市场的风向标指标和影响成交的关键，依然是调控锁定的目标。因此，在不考虑不同城市具体情况的前提下，房价走势下半年将以维持和调整为基调。

　　济南房价下滑10%―20%

　　《齐鲁周刊》：渣打银行在一份报告中说，其监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现，自4月中旬中国政府出台新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。渣打银行预测，年底前中国一线城市的房价有望下滑20%至30%，而二、三线城市的房价可能会下滑10%至20%。济南作为二线城市，届时房价也会下滑10%至20%吗？

　　罗广滨：这个观点落实到济南楼市来说，结果不好界定，济南供需关系一直很紧张，供应规模偏小。目前新增的不少供应属于新区新价格，缺少历史对照，难以判断其历史价格基数。老区域的项目事实上还是涨价的。