房产未来十年:商住之争 住宅地产:仍是主战场

　　新政实施已有三月，住宅市场仍然在成交量大跌和价格的坚挺中持续僵持。而一个值得注意的现象是，在此轮调控刚一开始，便出现了“商业地产机遇说”、“商业地产黄金期来临”等论调，相关论坛、峰会更是一夜之间，遍地开花。“商住之争”也由此愈演愈烈。

　　行至7月中旬，政策加码的呼声没有停止，市场观望仍在继续，住宅市场是否将一蹶不振？房地产市场的下一个十年将如何发展？

　　近日，在南北两大一线城市，几乎同时拉开了针对商业地产深入探讨的大幕：由中国建设报、搜狐焦点联合多家媒体、学会、企业在上海举办的“中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会”；以及由中国房地产业协会、联东U谷等在北京举办的“新经济形势下产业地产发展战略论坛”。

　　房地产未来十年谁唱主角一题，同时引发了南北两极众多专家的激烈争论。

　　住宅地产：仍是主战场

　　某研究院日前发布的数据显示，今年上半年，主要城市住宅成交面积相比2009年同期普遍下跌，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度甚至超过了50%。6月份以来，北京、上海等大城市的多处新盘连日“零成交”的事实也频频见于报端。

　　住宅市场的持续低迷和房产政策持续趋紧的预期，使不少人对其未来前景表示怀疑。

　　对此，中国房地产业协会副会长朱中一开宗明义：住宅地产仍将是主战场。尽管近年来，商业地产、旅游地产、产业地产等业态持续发展，也迎来了不同程度的发展机遇，但是，针对有媒体提出未来十年将是住宅地产向商业地产转型的十年，朱中一给予了批驳：“这个说法不太科学，我认为份量最大的还应该是住宅。”

　　对于未来的市场发展，朱中一表示，目前的住宅领域还面临很多亟待解决的重大课题，如老年住宅问题怎么解决、保障性住房如何建设等。在研究好住宅问题的同时，怎样使商业地产、产业地产、旅游地产能够更贴近经济转型和老百姓的需要，也需要深入研究。

　　有多位业内人士同时对记者表示，只要量大面广的刚性需求没有得到解决，住宅市场就不可能“退烧”。

　　事实也证明，6月份的土地市场开始出现了回暖迹象。中铁建两天之内以53亿元摘得天津地块，北京、上海、广州等一线城市的土地市场正逐步恢复交易。整个6月期间，万科、保利、恒大等一线品牌也没有停止拿地的步伐。

　　商业地产：契机前所未有

　　一系列调控政策使住宅市场陷入低迷的同时，也使商业地产开始成为游资、热钱新的青睐对象。

　　以深圳为例。由于受到经济危机的影响，深圳市2009年写字楼的空置率高达15.5%，2010年新政一出，商业地产市场立刻告别低迷，火热升温。一大批原来在二手房市场打拼的投资者退场后纷纷进入商业地产市场，商铺、写字楼开始成为“香饽饽”，令众多业内人士纷纷看好商业地产的市场前景。甚至有专家旗帜鲜明地指出，2010年将是住宅地产向商业地产转向的“黄金契机”。

　　对于商业地产的前景，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云以“机遇”论之。她对记者表示：“这么多年以来，目前对商业地产的关注度是史无前例的。目前，城镇化进程、整体经济发展、产业结构调整都为商业地产提供了很好的机遇。”

　　然而，相对于住宅市场来说，商业地产还面临许多挑战。中国房地产业协会商业地产专业委员会近期对多个城市的商业地产进行观察发现，沈阳2010年共有500万平方米的商业地产项目同时上市，成都、重庆等地情况类似。“这么大体量的商业地产上市，应该要深入研究市场支撑的问题，否则大规模商业地产的盲目上市，对城市和产业来说，造成的灾难性后果会比住宅更可怕。”蔡云表示。

　　宝龙地产控股执行董事刘晓兰在深感商业地产迎来春天的同时，也提醒开发企业注意其中的危机，“很多开发商想知道怎么做，也想走进这个行业。但是，这个行业与普通商品住房开发完全不同，是一个系统工程，一定要十分的专业。”做住宅出身的深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群坦言，企业从住宅转入商业地产的初期，也遭遇过阵痛。

　　对此，上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋表示，市场迫切需要对商业地产的深度服务，解决其各个环节出现的问题，并有针对性地进行相关经济基础理论、运用技术和发展战略的学术研究。为此，上海市建筑学会商业地产专业委员会应运而生，并在峰会现场举行了剪彩仪式。

　　产业地产：可预见的蓝海

　　而随着住宅市场的低迷，商业地产的升温，产业地产开始受到越来越多的关注。尽管对许多业内人士来说，产业地产的概念还有些陌生，但其未来发展却得到了专家们的普遍认可。

　　认可的原因来自于国家宏观政策层面。2009年，国家十大产业振兴规划出台；国务院一年便密集批复了13个区域经济规划，数量超过了“十一五”规划前4年的总和。2010年，长江三角洲城市群区域经济规划获批，京津冀都市圈区域经济规划即将获批……伴随着产业升级的迫在眉睫，众多一线城市开始大力调整产业结构，大力发展文化创意产业，由此催生出大量科技园区、总部园区、文化创意产业园区等，产业地产也赢来了新的历史机遇。

　　位于亦庄新城核心的产业园区联东U谷项目，2010年第一季度的销售量便超越2009年半年的销售总量，这也为联东集团充实了底气。“目前全世界正在进行一场实体经济的调整，而产业地产作为实体经济的助推器，在未来具有更良好的发展空间。”联东集团战略发展部总监梁环宇说道。这一点，也得到了中国城市发展研究院常务副院长章惠生的认同。

　　北京科技大学教授赵晓则从资本角度提出，产业地产为2010年迷离的资本提供了一个出口，同时，其与产业升级结合的特点，或将为下一个四万亿元投资提供可能。

　　尽管前景可期，但是，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，住宅地产的发展规律、运作操盘等方式已为人熟知，对于大多数的开发商来说可谓“红海”，而产业地产却还是一个不太明朗的“蓝海”，有待探索。

　　针对房地产未来十年的“商住之争”，陈国强认为：“对京沪穗深一线城市来说，住宅地产的市场地位在下降，而商业地产和产业地产等业态的市场地位则会上升。”

　　无疑，相对占据主战场的住宅地产，商业地产、产业地产在多重发展契机下，已经提出了新的课题。