楼市交易持续低迷 “退房潮”报道部分属实

　　中国之声《央广新闻》11时46分报道，国务院10号文件出台以来，楼市已经历了两个多月的僵持，交易量的低迷再低迷，让开发商和想要买房子的人们一样，观望情绪空前的浓重，在相互等待当中，似乎有人忍不住了。

　　有媒体报导说，北京楼价出现普降，一手房和二手房相互影响同时走跌，最高跌幅已经达到30%，而退房潮的出现则在无形当中加剧了楼市的低迷和楼价的走跌，详细情况连线中央台记者柴华。

　　主持人：持续两个的僵持期，有的媒体报导说，房价有了松动，这样的情况主要出现在哪些地方？幅度有多大？报道是否属实？

　　记者：的确在持续僵持之下，打折的风声总是容易牵动人们的神经，比较敏感，有媒体报道说，根据一些网上购房中心最新统计显示，截至2010年的6月22号，北京在再售打折楼盘的量比一个月前增加了15%，差不多有近80的项目有降价的趋势，折扣力度从此前比较普遍的9.8折扩大到9折甚至85折，其中要属燕郊、望京、通州等等这些区域的楼盘降价幅度最为明显。

　　记者：报道当中，我说过前面一些数据可能是比较准确的，一些个别的数据，但是并不是说就出现了退房潮和它报道当中完全都是属实的，根据北京市房地产交管网的统计显示，截至6月24号绿地、新里西思莱公馆已经有16条退房记录，绿地集团表示，新里西思莱公馆的退房主要是因为购房者信息登录出现了问题导致了退签，但是这可能仍然让业内人士表示质疑。

　　与此同时，媒体报道称，北京阿尔法社区、林肯公园出现成本，多家楼盘都是受到政策的波及，退房认为一部分原因是因为二套房政策生变导致贷款无法办理，所以引起的退房。

　　另一方面则是因为受到新政的影响，房价下调的预期引发退定的要求，事实上是不是这样呢？今天上午我已经走访了宣武区像中信城、中信二期的房价，实际上从我大厅的结果来看，并不是这样的，当然我还从一些其他的渠道继续为大家了解，中午以后还将为大家关注具体的情况。

　　楼市涌现“退房潮”律师支招如何维权（新华每日电讯）

　　首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制……自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来,由于买方无能力或无法购房,各地退房情况屡见不鲜,专业房地产律师总结退房的三种情况,并给出维权建议。

　　盈科律师事务所律师、房地产纠纷专家张仁藏向记者介绍,近期退房情况主要分为三类。一是楼市新政出台后,买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。张仁藏建议,买方可以“情势变更”为由,起诉到法院,要求解除合同,返还购房款。

　　张仁藏提醒说,存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批,则买方应当在过户交易时用现金补足”,此种情况不得使用情势变更原则。

　　第二种情况是买家主动违约,他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期,宁愿损失定金或承担相应违约责任。

　　第三种情况是买方被动违约,如买方只有先将自己的房产出卖于第三人,才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同,由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售,进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。

　　张仁藏说,在买方违约后,卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素,如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手,违约金数额可能会大大降低。

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　　新政当前纠纷多 律师支招化解房款危机

　　意欲打击投资投机需求的房地产新政，还是殃及了“池鱼”。昨日获悉，近期，受新政影响，因银行贷款政策变化引起无法支付购房款的房产纠纷有所增加。

　　2010年4月新出台的购房贷款新政策使得房地产市场波动很大，也让签订房屋买卖合同的买卖双方当事人都感到措手不及，面对国家新政策，房屋买卖双方都以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，由此而引起的房产纠纷不断，上海知名房地产律师、上海创远律师事务所合伙人陈如波律师就新近处理的此类房产纠纷案件解答分析如下：

　　一、购房新政策出台时，已签订房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等协议（以下统称为购房意向协议），但没有签订正式的房地产买卖合同，由于银行贷款政策变化，购房者的购房首付款有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数，如何处理？

　　由于此类购房意向协议一般只是房屋买卖双方就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但还没有就房屋买卖所涉及的具体内容：如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度等达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的买卖双方仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议只是就房屋的“买”与“卖”达成意向，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任，但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。

　　在购房意向协议签订后、房地产买卖合同签订前，由于国家宏观调控、银行贷款政策发生变化，购房者的购房首付款（这里的首付款系指申请银行贷款之外的购房者自筹资金）有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，必将影响房地产买卖合同的正常签订。

　　不过需要说明的是，买卖双方在签订房地产买卖合同前，只能以银行贷款政策规定为前提，就房地产买卖合同的具体内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一致，则买卖双方的任何一方都可以以“双方协商不成”为由，解除双方之前所签订的购房意向协议，由于协商不成不是买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此，买卖双方均不需要就此承担违约责任，此时，出卖方如已收取买受方支付的定金或意向金，则应予返还。