温州炒房团进商业地产 民间游资何处突破

　　4月27日，上海市金山区的一家开发商组织了庞大的购房团集体看房。

　　购房团的所有成员全部来自温州，除了经营自己的实业以外，大部分人还有着丰富的炒房经验。

　　由于商业地产房贷未受新“国十条”套数限制，此次温州炒楼团的目标就是金山的一个商业楼盘。

　　目标转移

　　据悉，该项目住宅目前均价为20000元/平方米，写字楼目前均价为16000元/平方米，此次温州看房团的目标是写字楼。

　　温州炒房团的投资风向一直是市场的晴雨表。

　　“商业地产比较能够抗风险。”炒房团中一位年过五旬的徐女士说，“现在的住宅价格已经快到天花板了，上升的空间很小。但是商业地产的价格目前还处在洼地里，现在买下来，出租回报率也还是可以的。”

　　徐女士最初只是温州市的一名公务员，拿着普通的薪水。最开始她也只有两套房子，通过不断腾挪的方式，她目前已经持有了20多套房子，遍布上海、海南、杭州、武汉等地。而她也早已从单位辞职，成为了专业炒房团的一员。

　　以她在2005年在海口投资的一间写字楼为例，当时购买价格大概在5700元/平方米，面积约300平方米。4年里，这间写字楼的价格一直在9000元上下，而周边的住宅却早已破万。她只能靠出租来获取回报，年收益率还不到5%。

　　2007年金融危机时，由于对海南房地产市场的信心不足，一些投资客担心被套，纷纷抛售。

　　徐女士也告诉记者，“2008年的时候，我有几个朋友熬不住了，将海口的写字楼都出手了。”但是很快这批人便后悔不迭。

　　2009年，海南国际旅游岛规划纲要获得国家批准，海南房价迅速蹿至历年最高。

　　徐女士投资的写字楼价格也迅速翻番。仅此一套写字楼的投资，便让徐女士获利近520万元。对商业地产投资，她也有自己的见解，“积累人气形成气候都是需要时间的。所以投资商业地产不可能在短时间获利。”

　　开发商借鸡生蛋

　　上海市一家经营个人房贷业务的机构负责人告诉记者，“目前，个人商业用房贷款只有六成，按揭期最长也不能超过10年，而银行对住宅按揭期限的执行是20年。同时，贷款发放也和住宅不同，住宅封顶就可发放，商业地产则所购商业用房为竣工验收的房屋，主体竣工和验收可以相差一年时间。”

　　以该项目一套390平方米的写字楼为例，个人投资购买必须首付310万元，还贷压力也很大。同时，考虑到金山区域经济发展滞后，大型企业入驻的几率低，此次温州看房团并未出现此前曾整层购买的豪气。

　　开发商列出了一系列看似优惠实则无味的优惠。销售经理说，“你们先交首付，等我们帮你把写字楼出租以后，再付另外的房款。如果我们没有租出去，那么我们会原封不动把首付款退还给你们。”

　　但是，温州炒房团显然并不买账。一位张姓企业主质疑道：“如果你们一直不能将我的写字楼租出去，即便一年后原价退回那也是我们的损失。”

　　民资困惑:除了房产，还能做什么？

　　文_ 陶力

　　尽管在常人的逻辑中，温州炒房团是推高房价的罪魁祸首，但这个先富起来的特殊团队，背后，却也存在投资的困惑。

　　他们普遍认为，中国的投资环境不利于个人资本的投资，除了买房，他们似乎看不到其他更加有信心的投资方式。而此次中央出台的一系列住房调控政策，也驱赶着他们向商业地产领域转移。

　　徐蔷华之前和丈夫经营着三家工厂，经过早期辛苦的创业，积累了一笔原始财富。从2004开始，她便跟着温州的同乡四处买楼。

　　期间，她也投资过股票、基金，但是股市的波动让她获利微薄。更重要的是她觉得自己完全不了解市场，“炒股涉及的精力太多了，而且市场上上下下，我一点也没有安全感。”

　　她觉得实业才是致富的根本，但她也坦言，“做实业赚钱太慢了，目前的利润还不到10%，完全不能跟我这几年买房子获得的收益相比。”

　　以她2006年在上海浦东新区购买的一套住宅为例，当时购买价大概370万元。2009年6月，她以630万的价格成功出手，获利260多万元。

　　对于现在的住宅高价，她也心有余悸，“我在去年出手了，高得我自己都有点不敢想象，幸亏还有人接手。”

　　相对于个人投资者而言，开发商对商业地产的嗅觉更为灵敏。万科总裁郁亮曾在2009年年底宣布万科地产将正式进军商业地产，持有商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。无独有偶，保利也计划在未来两年间，将商用物业面积增加到300万平方米，商业投资总额将占到总投资的30%。

　　国家出台了一系列调控政策，大部分购房者也处于观望阶段，但温州炒房团的成员们坚持认为，“无论国家怎么调控，房地产仍然是我们投资的首选，房子才是最能抵抗通货膨胀的工具。”