中铁・汇展国际：改写商住价格倒挂历史

    最近，由中铁十局集团房地产开发有限公司开发的济南首席商务综合体--中铁・汇展国际在业界引起很大的关注，3幢写字楼全部实现准现房推售，超过了国家规定的商品房销售要求条件，实实在在的楼体和合理的户型结构赢得消费者高度认可。
   

    2009年12月，中铁・汇展国际售楼处正式启用，即日起开始接受消费者、投资者的咨询。自亮相接受消费者咨询开始，中铁・汇展国际就受到了大批投资客、公司业主以及驻济大公司的高度关注，近半年来，他们焦急等待着项目尽早开售：据悉，有5位大客户想要买下一整栋楼，还有一栋楼几乎要被大客户们以整层的形式瓜分了，大批的散客被分流到了关注其他两栋写字楼。目前，从客户的意向登记上来看，逾4万平米的写字楼很可能一开盘就被抢购一空了。记者在中铁・汇展国际的意向登记表上，有近千位消费者进行了登记。

    2008年，中铁・汇展国际作为高新区的市政重点建设工程正式破土动工，作为毗邻济南国际会展中心的大型商务写字楼群，中铁・汇展国际肩负着完善东部新城配套的使命。记者在项目现场注意到，工地塔基高耸，18―24层高楼基本全部封顶。行业专家介绍说，被称为商业地产“金矿”的写字楼正逐渐成为不动产的新宠，许多专业投资者在购买写字楼过程中已尝到了不小的甜头。但是仔细了解拔地而起的许多写字楼，却发现空置面积也相当严重，这些项目大多销售已经完成，但是出租并不理想，究其原因，购买者大多买的是期房，实际产品并不是如宣传所言。相比之下，一个准现房（或现房）写字楼的优势非常明显了，楼体和户型结构大都可以看见，盲目买进或者受骗的风险几乎为零。

    “不封顶达到准现房，我们坚决不对外亮相，”中铁十局集团房地产开发有限公司的有关负责人介绍，现在房子既是准现房，又有预售许可证，可谓给投资置业者加上一个“双保险”。没有雄厚的实力作支撑，一般的开发商就绝对不敢这么干的，这种推盘销售方式在省城实属罕见，开了业界一个先河。

封顶准现房

预售许可证

书写历史
改变商用住宅价格倒挂

    商用楼与住宅价格倒挂一直是省城地产很突出的一个尴尬现象。在同一地段，住宅的价格总是要比商务楼的价格要高，这已是见怪不该的情况了。更叫人不解的是，即便是市中心最黄金的地段的商务写字楼，像在泉城路上写字间的售价，也比不上二环以外部分高档小区的价格。但是，中铁・汇展国际商务写字楼的价格却有望改变这一历史。 据了解，虽然目前还没有最终定价，但相关人士透露，中铁・汇展国际的推出的商务写字间价格起步价为7500元每平方米，这个价格水平要高于目前其周边部分普通住宅的平均水平。也就是说，其商务写字楼的价格可能要超过周边一些普通住宅的价格。然而事实证明，其价格抗性目前并没有表现出来，由此可见投资者对产品的预期有短期放眼为远期。

    “这一次，真的是狼来了！”近期， 国务院以及住建部颁布了一系列房产新政，给楼市投资者投机者前所未有的打压，尤其是对普通住宅投资起到很大的抑制作用。然而，其并没有对商业地产形成约束。相反，在普通住宅受冲击后，给商业地产在一定程度上带来了利好条件，商用物业的机遇瞬间凸显出来。这从中铁・汇展国际的热销和价格上得以一窥。

    受政策影响，人们的投资方向开始转变。专家分析，按照新政规定，普通住宅二套房利率不仅提升，首付也变为50%，与商业地产的首付比例相同，所以新政的出台对住宅的打击力度大，而对商业地产则是一个缺口。在这种情形下，不少投资客的眼光开始转向商业地产。针对写字楼、商务公寓来说，比商铺投资额小，收益却和商业差异不大，所以写字间及商务公寓会成为新的投资方向。而且，在通货膨胀压力下，商务的高保值特性和成长性也开始凸显，其投资价值保持稳定。以租售比（所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）来分析，目前省城很多住宅的租售比已经到了400-500个月，而国际惯例的黄金租售比是200-300个月。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比大于300个月，意味着房产投资价值相对变小。

    如省城某小区一套90平方米的住房，目前售价8000元／平方米，月租1800元，合每平方米租金20元。租售比约400，打于300的国际标准线。意味着投资价值相对变小。在中铁・汇展国际，记者找相关负责人实例算了一下，其租售比为120至150个月，足见其升值空间极大。

品质为王
世界双500强给人吃了“定心丸”

    作为东部首席商务综合体，中铁・汇展国际是世界500强、世界品牌500强企业中铁十局地产鼎力钜献。中铁十局地产秉承“诚信为本 勇于跨越”的企业精神，以国际化的高瞻视角，国际级规划设计以及顶级的配置标准，建设集写字楼、公寓和商业为一体的综合性商务建筑集群。
城市综合体追求的就是一种资源上整合和优化配置，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，各功能相互依存、相互裨益，是城市的地标物业,推动城市发展的财富核心源泉。如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸等都属于大型建筑综合体。

    由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分的商业、办公、娱乐引入到大型建筑综合体中来，带来更多的聚集效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造最具活力与影响力的空间，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值。由于建筑综合体功能的齐全性、合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了客户在此办公、居住、休闲、娱乐的便利。对于公司而言，在显赫的大型建筑综合体中办公、发展,无疑能提高自身的品牌形象以及企业的社会地位。这也印证了“形象力就是生产力”。

    中铁・汇展国际占地68亩，由8栋18-24层建筑围合成的20万平米商务建筑集群构成。外立面采用铝板、花岗岩等高端建筑材质，外窗采用双层中空玻璃。于项目中心位置，配备了3000O专属的星级商务会所，大型中央水系花园。主入口人车分流，配备双层超大规模地下车库，远程会议中心，大型商场、超市、步行街等城市功能性商务配套系统，满足金融、餐饮、购物、娱乐、休闲等全面需求。

    诚信铸就品质，双500强的品牌优势也让中铁十局地产在品质对自己提出了更高的要求。世界一流的建筑设计、先进的施工工艺、过硬的建筑质量，特别是其超前的业态规划和国际先进景观设计备受业界瞩目。目前该项目已经荣膺联合国人居署颁发的“HBA・中国范例贡献优秀奖”、中国房地产协会颁发的“2010引领中国热点区域商业地产主流项目”、“2009最具期待力楼盘”等多种荣誉称号。

填补东部空白
商务中合体提升城市区域价值
    这几年，城市综合体开发异军突起，它可以被理解为一个城市的引擎和发动机；它可以改变一座城市的格局，促进城市的增长。办公室、购物、居住、环境等等，是一个城市功能性集合的一个综合体。好的都市综合体可以带动整个城市的升级，创造巨大的GDP，也是社会效益和经济效益的巨大载体。因为综合体配置了最佳资源，包括酒店、会展、购物、居住等等，都是一个综合资源的配置，极大地提升了城市价值。因此，从这个意义上来讲，城市综合体不可能在城市里遍地开花，只能是某一核心区域诞生。

    2009年12月16日是让所有东部的人值得记忆的一天。这天上午，中铁十局集团与我省商业巨头――银座股份公司在项目现场举行了隆重的签约仪式，两家企业强强联手，商业巨擘--银座商城正式入驻中铁・汇展国际项目。它将为入驻企业提供集购物、娱乐等为一体的一站式综合商务配套。大型商场，超市，步行街超大体量商业配套，围合城市功能性商务配套系统，满足金融、餐饮、购物、娱乐、休闲等全面需求。

   “银座商城进驻中铁・汇展国际， 实现了商业商务的完美结合，具有里程碑式的意义， 因为其巨大的辐射影响力，这里将很快形成一个规模庞大的潜力无限的新商圈，填补了高新区乃至东部的因为长期缺乏大型商业里留下的一个空白点”。 专业人士认为。

    随着济南政务中心、文化中心和科技中心的转移，势必吸引大量商家，从而产生聚集效应。市区因为二环东路高架桥的开通，省城东部与市区的距离骤然拉近，促进了省城商业中心的逐渐向东转移。随着片区经济的发展、人口的增加、全运会的召开、市政基础设施的加速建设，区位将得到迅速的提升，从而使区域商务办公型物业的需求量呈直线上升趋势。

    中铁・汇展国际项目与银座商城的联姻堪称地产界与商业界的一次完美结合，这必将引领一种全新的商务模式形成与发展，标志着济南东部新商圈正逐步形成，项目凭借得天独厚的区位因素以及山东商业巨擘--银座商城的抢先入驻，不出两年，该区域将成为济南高新区最繁华的商业核心区域，必将推动济南东部经济的快速发展和经济腾飞，为周边居民带来更为便利的生活条件。