【观察】“长高令”执行后 低密住宅越来越稀缺

　　1月8日上午，在济南召开的全市城镇化工作会议上，对省会城市建设上作出重大战略部署：原则上不再规划审批6层以下建筑，新建项目鼓励建设高层建筑。

　　高层建筑将四处林立

　　按照现行城市规划法规体系，编制的各类居住用地的控制性详细规划，容积率分不同的档次。一般来说，独立别墅为0.2-0.5，联排别墅为0.4-0.7，6层以下多层住宅为0.8-1.2，11层小高层住宅为1.5-2.0，18层高层住宅为1.8-2.5，19层以上住宅为2.4-4.5，根据不同城市的特点有所差别。

　　长高令出台以后，今年济南市已公示的55块商业和住宅用地中，只有一幅位于十六里河镇的660.5平方米的小块土地，其综合容积率为1，其余多数土地容积率都高于2，不少住宅容积率甚至高于3，比照之下，基本上济南土地在制定规划的时候，就已经把多层建筑排除在外，多数建筑都将做成高层建筑，今后济南四处将是高层建筑。

　　老项目或将面临改规划

　　近日，海信地产位于盛福庄的一幅地块，被绿城成功收购。而早在收购前，海信公司内部人士透露，该地块于2008年拍下，按照规划做了一些多层产品，长高令后，项目在报规划时方案被否决，要重新调整规划。

　　一位业内人士告诉记者，近期浆水泉居住区的A、E地块在修改规划后再次公示，A地块的地上容积率由不大于1.217改为不大于1.85 ，而E地块地上容积率则由不大于1.024调整为不大于1.24。

　　他表示，A、E两地块分别由济南同乐置业有限公司和山东海信绿苑房地产开发有限公司竞得。后担心拆迁，海信地产将E地块转给本土背景强的黄金地产。

　　这位业内人士表示，其实不少地产公司都有类似经历，如果因为政策限制还有情可原，但是有的公司容积率本来就很高，为增加产出，甚至利用政府关系强行增加容积率。

　　低密产品将越来越稀缺

　　长高令之下，高层建筑越来越多，多层建筑的稀缺性自然不言而喻。一位业内人士表示，随着城市长高的力度增大，多层建筑将越来越稀缺，城市别墅还有多层产品价值将会有更大幅度提升，眼下投资该类产品，或许最有升值潜力。

　　但是他也表示，一些城郊大盘由于获批较早，加上项目内部容积率能够平衡，尚可以打造部分多层及别墅产品。以中海为例，在规定的容积率范围内，走两个极端，一类是做低密度的连排及双拼别墅，一类是做高层产品。