房地产新政年底到期 政策风向何去何从

或“稳”字当头

　　明年还要出什么样的政策，不仅我不知道，温总理也未必知道，就像问医生你们医院有什么药？医生会说我们医院什么药都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么药呢？

　　――住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

　　目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。

　　――住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹

　　陈淮：

　　政策变动如看天穿衣

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前明确否认“二次房改”并指出：“中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”在炮轰媒体“二次房改”提法后，他表达了对中国房地产政策的看法。

　　陈淮指出，中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策，即住房保障体系政策；二是产业政策，包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系，产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是单纯的明年上或下；三是宏观调控政策，它是根据国民经济风险承受程度，货币供应量大小与国民经济增长速度之间调整的政策，在现阶段毫无疑问这一政策对信贷规模依赖程度最大的房地产业有比较大的影响。

　　至于对明年房价走势和政策的预测，陈淮说：“明年还要出什么样的政策，不仅我不知道，温总理也未必知道，就像问医生你们医院有什么药？医生会说我们医院什么药都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么药呢？”他认为，宏观调控政策其实就是“看天气增减衣服”的政策。

　　政策大动对百姓没好处

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。

　　秦虹：

　　政策转向保稳定为主

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹称中国楼市政策正在悄然转向，楼市下一步政策将以保稳定为主。

　　秦虹从各个层面对中国房地产当下的形势进行了深入剖析，她认为，目前来看，住房的需求空间仍然在逐步打开中。现在最大的问题不是房价的问题，而是对住房资源占有的不平衡。当前，中国的城市发展正在进入新一轮的质量提升期，在此期间，房地产业发展空间仍然巨大，房地产业也将会迈入一个漫长的繁荣发展历程中。

　　秦虹称，正是因为房地产行业对经济影响非常大，所以在2008年经济最低迷时候，对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此楼市政策风向开始变化，下一步政策将转向保稳定为主。

　　秦虹说，目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

　　另外，对于楼市下半年的变化，秦虹表示，房地产行业的基本需求相对稳定，波动的主要因素将来自于投资、规避风险、保值、投机买家的心理预期。

　　政策应跟市场走

　　国民经济研究所所长樊纲称，很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。所以现在市场上开始预计有些政策会变，这很正常。说明一些市场人士已经知道经济政策是针对经济情况而制定的。

　　有些制度性的政策需要稳定。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且是一个逆风调节的政策。市场太火了，就要压一压。市场太低了，就要托一托。在这个意义上，政策调整不可避免。针对金融危机的那些政策早晚是要退出的。

　　现在市场上开始议论政策风向，说明市场开始成熟了。真正比较成熟的市场，政府跟市场用的是同一个经济模型。宏观经济政策并不假定政府比市场更聪明，只是赋予了政府跟着市场干的职能，市场会预见到政府会采取什么措施，这是好事。在美国市场，通常认为政府看到问题要调整是好事。

　　中国房地产市场要实现长期稳定发展，要克服一些制度缺陷，现在的问题不是政策性的问题，不是二套房的政策性问题，是一些制度性问题。需求方面最大的制度缺陷是没有房产税，就是物业税。供给方面的制度问题则是制度上缺乏对容积率的限制。通过提高容积率，也可以实现增加住房供给的目的。

　　地方率先“收紧”

　　去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控“新政”不少即将到期。根据记者了解的情况，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。

　　除了中央出台的一系列政策，各地方政府去年出台的临时救市政策也面临到期后是否继续延用的问题。以上海为例，2008年10月22日，上海在楼市低谷期出炉房地产救市十四条，其中关于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款有效期均至2009年12月。

　　中央和地方去年出台的以救市为目的的优惠政策到底会不会准时结束，又应不应该继续执行，是后市发展的关键。

　　在政策风向未明确之时，最近，银监会、国土资源部，以及南京、上海、北京等地地方政府，就当前房地产市场形势采取了一系列政策。

　　银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。北京市银监局发出了从9月1日起执行《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。上海银监局在10月10日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，同时出炉了三项公积金贷款新政。

　　国土资源部可算是另一个有调控动向的部门。国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告指出，如果没有相应的调控政策出台，则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降。在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。应该出台相应的政策，对当前泡沫化的房地产市场进行调控。

　　然而，除了地方和金融系统出台了相应政策外，中央各部委相关部门并没有出台新的起到调控作用的政策。以住房和城乡建设部为例，该部对房价和政策走势还没有明确态度。住房和城乡建设部副部长齐骥回答媒体房价是否过高的提问时，只表示，住房和城乡建设部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。将把住房建设，包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布，让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。