“住改商”10月起相关业主可一票否决

省法院民一庭庭长梁红继

　　本报记者 吴艳霞 文/图

　　物权法司法解释10月1日起正式实施，它使得司法实践发生很大变化，让“业主”们的权利发生改变，就此，本报专访了省法院民一庭庭长梁红继。梁红继提出，两部司法解释跟以前的司法实践相比发生很大变化，关注民生、保障民生和改善民生越来越成为民事审判工作的重要内容，司法解释一方面凸显了对广大业主权利的维护，对涉及业主切身利益的事项进行了明确规定，另一方面，也最大限度地保护开发商和物业服务公司的合法权益，尽可能平衡各方利益，以维护房地产开发企业和物业服务企业的正常经营和健康发展。

　　■住改商相关业主可一票否决

　　记者：以前我们报道过一些“住改商”的案件，有的小区业主把自己的住宅改变成经营性住房，开歌厅、饭店，影响邻里的生活，诉讼起来却有可能得到不同的判决结果，这次物权法司法解释对此有什么规定？

　　梁红继：实践中，居住用房改经营性用房的情况越来越多，这次司法解释对此做了非常严格的限制规定，也就是业主将住宅改变为经营性用房必须符合两点，一是遵守法律、法规和管理规约，另外一条特别关键，就是必须经“有利害关系的业主同意”。

　　在以前的司法实践中，对于“有利害关系的业主”概念有不同的认识，有的法官就将之认定为“相邻的业主”，这次司法解释扩大了有利害关系业主的范围，对于要改变房屋用途的业主，必须经过本栋建筑物之内所有业主的同意，否则就不具有合法性。“住改商”行为也不适用“多数决定”原则，即不能以本栋建筑物内多数业主同意为由来推断“住改商”行为的合法性。只要有任何一户业主投了反对票，就可以请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失。

　　■“业主”涵义发生变化

　　记者：业主有这么大权力，那么，“业主”这个身份法律上怎样界定呢？租房户算不算业主，没有办下房产证的居住者算不算业主呢？

　　梁红继：现实生活中，有很多房屋买受人已经合法占有使用了房子，但没有依法办理所有权登记。依照法律规定，这些人也可以依法被认定为“业主”，他们同样可以以业主身份主张相关权利。但这些人被认定为“业主”必须符合一定的条件，即必须是房屋买受人已经合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情况下，可以被视为“业主”。这里的合法占有使用，是指在事实上对专有部分的支配和控制。严格来说，租房户不能算作业主，承租人只能根据租赁协议享有相关的权利、义务，而不能以业主身份主张权利。但已经合法居住但尚未办理房产证的购房者可以认定为业主，可以享有并行使业主的所有权利。

　　■小区车库和车位到底属于谁

　　记者：小区里车库和车位的归属问题一向非常敏感，请问司法解释怎样解决这方面的问题？

　　梁红继：《物权法》早就对小区车位归属问题做出“优先满足业主需要”的规定，此次司法解释进一步明确，小区里面的车位、车库应该是分为两类，一般来讲，地下车库和地上规划专用的停车场这部分产权属于开发商，这些产权的使用是通过约定，是开发商和业主或者是出租、或者是出售、或者是附赠。而共同道路或其他场所修建的车位本应属全体业主共同所有。

　　记者：如果开发商占用绿地、空地，还有我们的小区道路划出来的车位用来收费是否合理？而且划出来这个车位这个归属权是归我们全体业主呢，还是归物业公司或者开发商？

　　梁红继：这部分车位的使用从现在来看，物权法也好，司法解释也好都没有具体的规定，从物权法理论上讲，小区绿地、空地和道路应该归全体业主所有，那么如果开发商利用这些地方修建车位，这些车位应归全体业主享有，业主应该免费使用，但由于法律对此无明确规定，如果要将这些车位用来收费，那么收益也应归全体业主所有。我觉得这也是物业管理的一种方法，但是这个收入不应归开发商或物业公司。

　　■空置房也需交物业费

　　记者：司法解释扩大了业主的权利，业主的维权行动也将会随之增加，那么，我们是否可以给业主维权一些建议？

　　梁红继：业主的权利并不是漫无边界的，例如大家讨论比较多的，房子空置也要交物业费问题。实践中，有的业主称自己没有享受物业服务拒交物业费，还有的低楼层业主提出自己并不乘坐电梯，拒绝交电梯费，司法解释规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅仅以没有享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，对所有的业主都有效，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务让小区建筑物和附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务，所以闲置也不能免除业主缴纳物业费的义务。

　　另外，还有的业主在买房后，违章装修、搭建，随意停车，影响到其他业主，妨碍正常物业管理秩序，这样的行为，物业公司请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，法院也会予以支持。

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