楼市惊现四大怪象 商品住宅热销与高退房率并存

    “真像雾里看花、水中望月一样，楼市越来越看不清了。”最近接受记者采访的多位业内人士都表达了相同观点。2009年的房地产市场，真是乱花渐欲迷人眼，有关楼市的争议也越来越多，商品住宅热销、高退房率、假按揭以及高库存、涨价潮正在让现在的楼市看不懂。

　　一边是商品住宅的热销，另一边却是退房事件频发

　　国家统计局5月12日对外公布数据显示，1至4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%，商品住宅销售额更是大增38.6%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有51页，752条。

　　一边是消费者购房信心的略微恢复，另一边却是开发企业投资信心依然不足

　　记者从21世纪不动产、中原地产等机构获悉，前一段时间，前来咨询购房事宜的消费者明显增多，成交量也回升明显。而与之形成鲜明对比的是，房地产开发企业的投资信心等先行指标仍未见明显起色。

　　国家统计局公布的数据显示，1至4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1至3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点；全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。

　　一边是企业库存压力仍较大的担忧，另一边却是企业频频提价

　　DTZ戴德梁行监测数据显示，一季度北京、上海、深圳等十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比2008年4季度增长42%，同比增长则达62%。市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化，一季度一线样本城市库存去化量已超过2006至2008年新增库存总量的25%，二线样本城市去化量也达到20%。

　　虽然去库存化速度加快，但库存压力仍较大。中原地产统计显示，3月底，华润、招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米，库存压力仍相当巨大。上海易居房地产研究院综合研究部近日做的《全国商品房空置研究》也显示，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。商品住宅情况虽然较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平，但依然高居全国首位，高于平均水平0.51倍。

　　库存的巨大压力并没有成为企业降价的动力，相反企业依然我行我素地高调提价。在很多城市，出现了大规模的项目涨价的现象。2月起已有若干项目出现涨价现象，而3月这一趋势更为明显，中原统计显示，涨价项目占到全部在售项目数的14%，其中十大标杆房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1%。对此，DTZ戴德梁行和中原地产均明确提醒，前期库存水平尚未整体扭转。建议开发商谨防盲目跟风涨价，避免去库存化进程的放缓。

　　一边是社科院隆重推出的房地产蓝皮书，另一边则是“后院起火”

　　批评者认为房地产蓝皮书是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。同时，每次预测都是错误的。

　　专家点评

　　面对楼市的一系列乱象，北京大学房地产研究所所长陈国强等专家明确表示，目前企业的提价行为是不明智的，未来走势仍微妙，在消费者购房信心略微恢复而开发企业投资信心依然不足的大背景下，企业的提价行为无疑会打击刚刚出现好转的楼市。

　　专家认为，在一系列乱象中，除了需要关注住宅市场成交量和房价外，还应重点关注商业地产以及房地产开发投资和土地购置面积等综合指标，如果仅是成交量的略微回升，而开发投资等指标依然低迷的情况下，楼市回暖的路依然漫长。